Bouwheer beschermd door Woningbouwwet

Recht en financiën

Een woordje uitleg over de toepassing van de Woningbouwwet op de zogenaamde 'coördinatieovereenkomsten'

Het Hof van Beroep van Gent heeft duidelijkheid gecreëerd over de toepassing van de Woningbouwwet op de zogenaamde ‘coördinatieovereenkomsten’. Wat is de juridische aard van deze overeenkomsten? Zijn de bepalingen en beschermingsmechanismen van de Woningbouwwet ook van toepassing op deze overeenkomsten? Welke zijn de mogelijkheden voor de bouwheer om de bouwcoördinator aan te spreken?

1. Wat is een coördinatieovereenkomst?

Recent worden bouwheren meer en meer geconfronteerd met nieuwe types van overeenkomsten die worden gebruikt met de bedoeling om aan de beschermingsmechanismen en verplichte waarborgen van de Woningbouwwet te ontsnappen. Het betreft de zogenaamde ‘coördinatieovereenkomsten’ (ook wel eens ‘samenwerkingsovereenkomsten’ genoemd).

De partij die met de bouwheer een dergelijke overeenkomst afsluit, wordt meestal de bouwcoördinator genoemd. De bouwcoördinator verbindt er zich ten aanzien van de bouwheer toe (op dezelfde wijze als een bouwpromotor dit zou doen) om een volledig afgewerkte woning volgens diens wensen te laten bouwen.

De bouwcoördinator zal daarbij een geheel van verrichtingen op zich nemen die noodzakelijk zijn om de bouw van de woning tot een goed einde te brengen, zonder dat hij daarbij zelf daden stelt tot de materiële oprichting van de woning of zonder zelf materialen in de woning te laten verwerken.

Het betreft verrichtingen zoals het opstellen van een meetstaat, de keuze van de materialen, het opstellen van de aannemingsovereenkomsten, de technische coördinatie van de werken, de werfcontrole, de behandeling en de opvolging van administratieve problemen, de organisatie van werfvergaderingen, bijstand bij de oplevering… Kortom, alle verplichtingen die gewoonlijk door een bouwpromotor op zich worden genomen om aan de klant een volledig afgewerkte woning ‘sleutel op de deur’ te bezorgen.

De bouwcoördinator wordt voor zijn prestaties meestal niet rechtstreeks betaald door de bouwheer maar ontvangt commissies van alle aannemers waarmee de bouwheer verplicht rechtstreeks een contract heeft. Bij het aangaan van een coördinatieovereenkomst wordt de bouwheer inderdaad meestal verplicht rechtstreeks met de verschillende aannemers een contract aan te gaan.

Bijgevolg is het dus niet de bouwcoördinator die contractueel verbonden is met de aannemers zodat zijn tussenkomst en aansprakelijkheid op het eerste zicht zeer beperkt lijkt. Door die beperkte contractuele relatie tussen coördinator en bouwheer wordt het voor een ontevreden bouwheer dan ook zeer moeilijk om de bouwcoördinator aan te spreken indien er iets zou mislopen in het bouwproces. De aansprakelijkheid van de coördinator ten aanzien van de aannemers lijkt, gezien zijn beperkte rol, zeer miniem en moeilijk aantoonbaar. De rechtspraak heeft zich echter recent meermaals uitgesproken over deze wijze van contracteren.

2. Voorwaarden en bescherming van de bouwheer

Het Hof van Beroep van Gent oordeelde recent dat de coördinatieovereenkomst waarbij de coördinator zich uitsluitend verbindt tot verrichtingen die noodzakelijk zijn om het bouwwerk tot een goed einde te brengen zonder daarbij zelf materialen te verwerken, en die de bouwheer rechtstreeks laat contracteren met de aannemers, ook onder de toepassing van de Woningbouwwet valt. Dit betekent dat de bouwheer van de beschermingsmechanismen van de Woningbouwwet gebruik kan maken. Volgens deze rechtspraak mag een bouwprofessional zich via dergelijke overeenkomsten dus niet trachten te onttrekken aan de beschermingsmechanismen die de Woningbouwwet aan de bouwheer verleent.

Eens de Woningbouwwet van toepassing wordt verklaard op de zogenaamde coördinatieovereenkomsten, zijn er vermeldingen die verplicht in deze overeenkomsten moeten worden opgenomen. Zoniet heeft de bouwheer de mogelijkheid om voor de rechtbank de nietigheid van deze overeenkomst te vorderen zodat hij er niet langer door gebonden wordt.

Zo dient in de coördinatieovereenkomst de datum van uitgifte van de stedenbouwkundige vergunning voor de geplande werken opgenomen te zijn, en moeten nauwkeurige plannen en bestekken in bijlage worden toegevoegd. In de overeenkomst moet verder een schadevergoeding worden vastgelegd ten voordele van de bouwheer indien de werken vertraging oplopen en niet tijdig worden beëindigd.

Ook de wijze van oplevering moet worden vermeld. Ten slotte moet de overeenkomst, in andere en vette lettertekens, vermelden dat de bouwheer het recht heeft om de nietigheid van de overeenkomst in te roepen als de bepalingen van de artikelen 7 en 12 van de Woningbouwwet niet letterlijk in de overeenkomst werden opgenomen.

Indien de coördinatieovereenkomst niet zou voldoen aan één van deze wettelijke vereisten, krijgt de bouwheer bij toepassing van de Woningbouwwet de mogelijkheid om voor de rechtbank de nietigheid van de coördinatieovereenkomst te vorderen. Dergelijke nietigheid heeft wellicht ook de nietigheid van de verschillende, door de bouwheer tegelijkertijd rechtstreeks afgesloten aannemingsovereenkomsten tot gevolg omdat deze veelal onlosmakelijk verbonden zijn met de coördinatieovereenkomst. De rechtspraak heeft zich dus duidelijk uitgesproken ten voordele van de bouwheer wanneer deze met zulke overeenkomsten zou worden geconfronteerd.

3. Besluit

De rechtspraak heeft dus geoordeeld dat de Woningbouwwet ook van toepassing is op de coördinatieovereenkomst of samenwerkingsovereenkomst. Vaak wordt de bouwheer immers verplicht om een algemeen contract af te sluiten waarbij diens contractspartij slechts de werken ‘coördineert’ en dus weinig of geen aansprakelijkheid hoopt aan te gaan, en waar de bouwheer verder telkens rechtstreeks dient te contracteren met alle betrokken aannemers.

De rechtspraak wil dus duidelijk tegen deze praktijken reageren en verklaart de dwingende bepalingen van de Woningbouwwet dus ook van toepassing op zulke coördinatieovereenkomsten. Zo beschikt de bouwheer voortaan over een aantal mogelijkheden om zijn contractspartij aan te spreken wanneer hij zich tot zulke overeenkomsten verbonden heeft.

Sven Vernaillen

Niet gevonden wat je zocht?

Probeer het nogmaals in onze zoekmachine.

Gerelateerde artikels