Bouwheer beter beschermd

Recht en financiën

Vorig jaar diende een aantal volksvertegenwoordigers een wetsvoorstel in om de consument in het bouwproces beter te beschermen.

Vorig jaar diende een aantal volksvertegenwoordigers een wetsvoorstel in om de consument in het bouwproces beter te beschermen.

Daarbij zou de huidige Woningbouwwet op nogal wat punten worden gewijzigd of aangepast. Zelfs indien het wetsvoorstel ooit kracht van wet krijgt, blijft de vraag of de consument er echt beter van zal worden…

Volgens de Memorie van Toelichting zou het wetsvoorstel dienen om particuliere verkrijgers van nog niet gebouwde woningen en appartementen beter te beschermen. De bestaande Woningbouwwet (ook gekend als de Wet Breyne) zou volgens de indieners daarbij alvast op verschillende punten dienen te worden aangepast. De laatste aanpassingen aan die Woningbouwwet dateren immers reeds van in 1993 en de wet zou een onvoldoende juridische bescherming bieden aan de particuliere verkrijgers van woningen en appartementen. Zo wordt gewezen op het te grote onevenwicht tussen de verschillende partijen (koper, verkoper, bouwer, architect…) Ook de koppelverkoop in de bouwsector zou nog strenger aan banden moeten worden gelegd.

Toepassingsgebied

Vooreerst zou volgens de indieners van het wetsvoorstel het toepassingsgebied van de huidige Woningbouwwet beter verduidelijkt moeten worden. Er bestaan vandaag nog te veel lacunes in de wetgeving en er worden nog altijd te veel constructies op het gettouw gezet om aan het toepassingsgebied van de wet te kunnen ontsnappen. Te vaak worden algemene overeenkomsten opgesteld die kunstmatig opgesplitst worden in afzonderlijke contracten om zo aan het toepassingsgebied van de wet te ontsnappen. En dus zou volgens de indieners van het wetsvoorstel een “catch-all”-bepaling (doel daarvan is om zoveel mogelijk overeenkomsten verplichtend onder het toepassingsgebied en de bescherming van de wet te laten vallen) in de wet moeten worden ingelast. Dit om alle misbruiken te vermijden en ter ondersteuning van de rechtspraak die thans vaak, bij gebrek aan wetgevende basis, de Woningbouwwet niet kan toepassen, met alle gevolgen vandien voor de particuliere verkrijger.

Aanstelling architect-raadgever

De architect wordt steeds verplicht aangesteld door de bouwheer voor het opstellen van de plannen en voor de controle op de uitvoering van de werken. Binnen het huidige toepassingsgebied van de Woningbouwwet wordt de architect dan ook meestal aangesteld door de promotor of verkoper van woningen of appartementen, wiens belangen de architect zal moeten behartigen. De specifieke noden van de particuliere verkrijger worden daarbij volgens de indieners al te vaak over het hoofd gezien. Om die reden dient volgens hen bijkomend een verplichte tussenkomst te worden ingevoerd van een architect-raadgever, die zich uitsluitend moet bekommeren om de belangen van de particuliere verkrijger. Deze architect-raadgever zal de particuliere verkrijger moeten bijstaan in de loop van het ganse bouwproces. Meer specifiek zal hij controle doen op de plannen, de uitvoeringstekeningen en bestekken en toezicht houden op de goede uitvoering van de werken. Ook bij de voorlopige en definitieve oplevering zal hij de particuliere verkrijger bijstaan. Volgens de indieners van het wetsvoorstel zou dit alles de particuliere verkrijger beter moeten beschermen, zonder dat hem dat veel meer zou kosten, integendeel. Het ereloon dat in principe aan de architect-ontwerper zou worden betaald, dient volgens de indieners van het wetsvoorstel immers voor de helft te worden toegekend aan de architect-raadgever!

Uitvoeringstermijn en vertragingsvergoeding

Nog steeds volgens de indieners zou het voor de particuliere verkrijger verder veel duidelijker moeten zijn wanneer de aannemer of promotor de bouwwerken zal beëindigen of de woning zal opleveren. Een

overschrijding van de uitvoeringstermijn zou daarbij automatisch leiden tot een verwijlvergoeding die zou overeenkomen met de gangbare (ver)huurprijs van de afgewerkte woning.

Wettelijk vermoeden

De indieners van het wetsvoorstel wensen tevens een “wettelijk vermoeden” in te voeren waarbij de koop of aanneming wordt geacht steeds tegen vaste prijs te zijn. De concrete prestaties dienen daarbij volledig en concreet beschreven te worden.

Controle betaling

Het wetsvoorstel bevat tevens de verplichting voor de architect-raadgever om elke vraag tot betaling van de aannemer of overdrager te controleren.

– Betere waarborgregeling

De huidige Woningbouwwet voorziet 2 soorten waarborgen, een waarborg voor de erkende aannemer van 5 % en een zogenaamde voltooiingswaarborg voor de niet-erkende aannemer van 100 %. Volgens de indieners van het wetsvoorstel is deze regeling discriminatoir en is de waarborg voor de erkende aannemer niet toereikend in geval van ernstige financiële problemen. Ook bleek de huidige waarborgregeling volgens de indieners vaak onvoldoende, vooral bij de bouw van appartementen. Met het wetsvoorstel hopen zij daarom een uniforme waarborgregeling in te voeren waaraan alle spelers op de markt zich moeten houden, ongeacht het al of niet erkend zijn als aannemer. De voltooiing van het gebouw dient daarbij gewaarborgd te worden voor een forfaitair bedrag van 130 % van de prijs, ook bij appartementen. Naarmate de werken vorderen, zou het bedrag van de waarborg kunnen worden afgebouwd. Voor de architect-raadgever zou bij de waarborgregeling een belangrijke opvolgingstaak weggelegd zijn. Op deze manier hopen de indieners een einde te stellen aan de misbruiken waarbij niet-erkende aannemers een tijdelijke vereniging aangaan met erkende aannemers om aan de waarborgregeling te ontsnappen.

Tot slot

Het meest in het oog springende onderdeel van de Woningbouwwet lijkt ons alleszins de introductie van een nieuwe speler binnen het bouwgebeuren, met name de architect-raadgever. Deze verplichte aanstelling gebeurt door de particuliere verkrijger die daarbij de volledige keuzevrijheid geniet van wie hij wenst aan te stellen. De aanstelling moet voorkomen dat de particuliere verkrijger door zijn onervarenheid het slachtoffer zou worden in geval van problemen. De architect-raadgever moet de particuliere verkrijger immers bijstaan in de verschillende fasen van het bouwproces (oplevering, betalingen, voltooiingswaarborg), zonder dat dit voor de particuliere verkrijger een enorme meerkost met zich brengt. Of het invoeren van nog maar eens een bijkomende wettelijke opdracht voor de architect echt een oplossing zal bieden voor het gebrek aan bescherming van de particuliere verkrijger binnen het bouwgebeuren is nog maar de vraag. Deze nieuwe opdracht voor de architect brengt immers nieuwe verantwoordelijkheden mee, die ongetwijfeld conflicten zullen uitlokken met de andere verantwoordelijken binnen het bouwgebeuren. Dit kan leiden tot bijkomende juridische procedures. Of de particuliere verkrijger daar finaal beter van wordt, blijft onduidelijk. Uitkijken of dit wetsvoorstel ooit in een wet zal worden omgezet. Wordt vervolgd! n

Sven Vernaillen, Advocaat-vennoot bij GSJ-Advocaten, Mechelsesteenweg 27, 2018 Antwerpen,. 03/232 50 60. www.gsj.be

Niet gevonden wat je zocht?

Probeer het nogmaals in onze zoekmachine.

Gerelateerde artikels