De architect: een M/V met een opdracht

Bouwpartners

Als u een woning laat bouwen, moeten zowel het ontwerp als de controle op de uitvoering en de bijstand bij de oplevering en afrekening gebeuren door een architect.

Als u een woning laat bouwen, moeten zowel het ontwerp als de controle op de uitvoering en de bijstand bij de oplevering en afrekening gebeuren door een architect.

U kunt wel bepaalde onderdelen van de job (bv. de opmaak van de bouwplannen) aan de ene architect toevertrouwen, en andere taken (bv. de controle op de werken) aan een tweede architect. In ieder geval moet het totaal altijd een volledige opdracht dekken.

Een volledige opdracht valt een beetje te vergelijken met een kruisweg. Hij bestaat namelijk uit zeven fasen:

-het voorontwerp

-het bouwaanvraagdossier

-het aanbestedingsdossier

-de toewijzing van de werken

-de controle op de bouwplaats

-het nazicht van de rekeningen

-de aanvaarding van de werken.

Volgens de aanbeveling van de Nationale Raad van de Orde van Architecten moet een architect normaal een volledige opdracht aanvaarden. Als dat niet het geval is, moet hij erop toezien dat een andere architect de rest van de opdracht krijgt toegewezen. Meer zelfs: bij een gedeeltelijke opdracht moet de architect de provinciale Raad, waarbij hij is ingeschreven, daarvan op de hoogte brengen.

Het voorontwerp in detail

Eerst maakt de architect een studie van uw bouwproject. Daarbij houdt hij rekening met uw behoeften en wensen, uw budget, de toestand van uw bouwterrein, de stedenbouwkundige en andere (gemeentelijke, BPA, verkavelings-) voorschriften.

Het resultaat van deze studie is het voorontwerp dat u een duidelijk beeld moet geven van uw toekomstige woning, met de verschillende afmetingen en volumes. Een voorontwerp is niet altijd meteen een schot in de roos, en moet dan worden bijgestuurd. Het aantal voorontwerpen blijft over het algemeen beperkt tot drie.

De laatste, door u goedgekeurde versie werkt de architect uit op schaal, en vult hij aan met een beschrijvende nota van de materialen plus een beknopte, benaderende kostenraming, berekend per eenheid van oppervlakte. Voor wat hoort wat: wanneer u een maquette van het voorontwerp wil, mag de architect voor die prestatie een bijkomende vergoeding aanrekenen.

Het bouwaanvraagdossier in detail

Op basis van het goedgekeurde voorontwerp stelt de architect het bouwaanvraagdossier samen. Deze lijvige bundel bevat onder andere alle officie documenten voor de aanvraag (in voldoende exemplaren vermenigvuldigd voor alle betrokken administraties en netjes door u ondertekend), een situatieplan dat uw woning situeert in de gemeente, een inplantingsplan dat uw woning situeert op het terrein en ten opzichte van de buren, plannen met vlakken en doorsneden, geveltekeningen, details en aanduidingen ter verduidelijking van het ontwerp, alle maten, oppervlakten en volumes, informatie over de bouwmaterialen en -technieken, aansluiting op de nutsleidingen, foto’s van het bouwterrein en de omgeving.

Voor een rijwoning komen daarbij de profielen van de aanpalende woning, de nokhoogte, de dakgoten, de terrassen en omheiningen. De architect bezorgt deze encyclopedie aan de gemeente. Opgelet: het dossier moet volledig zijn, anders krijgt u het poste restante teruggestuurd en kunt u opnieuw beginnen. Een secuur werkende architect is in deze fase een must.

Wat als de bouwvergunning wordt geweigerd?

Wat gebeurt er als de gemeente de bouwvergunning weigert omdat de plannen van de architect niet in overeenstemming zijn met de bouwvoorschriften?

Als u gezamenlijk hebt besloten om het risico te nemen en enkele afwijkingen in de plannen op te nemen, is het de bluts met de buil. Als de architect op dat ogenblik compleet opnieuw moet beginnen, bent u hem een bijkomend honorarium verschuldigd. Kleinere wijzigingen zijn in het normale ereloon begrepen.

Als de architect zonder uw toestemming de gekende bouwvoorschriften heeft genegeerd, begaat hij een fout. Als een regeling in der minne niet lukt, kunt u de overeenkomst laten ontbinden, reeds betaalde erelonen terugvorderen en eventueel zelfs een schadevergoeding eisen.

De beste manier om al deze problemen te voorkomen, is de architect op voorhand een haalbaarheidsstudie voor het stedenbouwkundig attest laten uitvoeren. Deze studie zal uitwijzen of u een bouwvergunning kunt krijgen. Sluit hiervoor een aparte overeenkomst af.

Het aanbestedingsdossier in detail

De volgende stap is de aanbesteding. De architect stelt een aanbestedingsdossier samen dat alle noodzakelijke informatie bevat om bij diverse aannemers offertes voor de werken te vragen.

Dit dossier omvat de lastenboeken, de detailtekeningen en indien nodig een meetstaat. Het administratief lastenboek beschrijft de rechten en plichten van beide partijen. Het technisch lastenboek geeft alle bijzonderheden van het gebouw, de ligging, de aard van de werken, de uitvoering en de kwaliteit van de materialen aan.

Detailtekeningen verduidelijken bepaalde constructie-elementen en geven een beter inzicht in de uitvoering van de ruwbouw en de afwerking. Naargelang de moeilijkheidsgraad van het project of de specifieke eisen, beslist de architect over de noodzaak van detailtekeningen en over het aantal.

De meetstaat of beschrijvende opmeting tenslotte vermeldt de hoeveelheden van de verschillende materialen. Aan de hand hiervan kunnen de aannemers een nauwkeurige kostenraming opstellen. Dring er bij de aannemers op aan dat ze u een gedetailleerde inschrijving bezorgen met vermelding van alle eenheidsprijzen.

De toewijzing van de werken in detail

De architect controleert of de offertes van de aannemers beantwoorden aan de in de plannen en lastenboeken gestelde voorwaarden. Samen met u gaat hij dan op zoek naar de offerte met de beste prijs-kwaliteitverhouding.

Daarbij kijkt hij niet alleen naar de prijs, maar ook naar de vakbekwaamheid, de referenties en de solvabiliteit van de aannemer. Met de ‘winnende’ aannemers sluit u een aannemingscontract.

De werken kunnen nu van start gaan, en worden gecontroleerd door de architect. Hij gaat na of de materialen overeenstemmen met de vereisten van het lastenboek, en of de uitvoering gebeurt volgens de regels van de kunst.

De inhoud van het begrip ‘controle’ leidt nogal eens tot misverstanden. Wettelijk mogen we niet spreken van ‘toezicht’, maar moet het wel degelijk ‘controle’ zijn. Toezicht veronderstelt dat de architect constant aanwezig is op de bouwplaats, wat uiteraard extra duiten kost.

Voor zijn controletaak daarentegen moet de architect op de bouwplaats zijn telkens wanneer er werken worden uitgevoerd die achteraf niet meer te controleren zijn, of opdrachten die een bijkomende technische uitleg vergen. We denken dan aan het gieten van de funderingen, de plaatsing van thermische en akoestische isolatie, de plaatsing van de membranen voor de waterdichtheid, het aanbrengen van de vochtisolatie, de uitvoering van een plat dak.

Uiteraard kunt u in de overeenkomst ook andere, op uw situatie afgestemde afspraken maken over zijn aanwezigheid op de bouwplaats. De controle houdt in dat de architect nagaat of de werken worden uitgevoerd volgens de plannen en de richtlijnen van de lastenboeken.

Hij staat in voor de codinatie van de werken, geeft de verschillende aannemers de nodige richtlijnen en zoekt een oplossing voor mogelijke problemen. Als zijn controle te wensen overlaat en de bouw daardoor vertraging oploopt, kunt u hem daarvoor aansprakelijk stellen. Als u het niet eens bent met de manier waarop hij de controle uitoefent, moet u hem dat schriftelijk laten weten en indien nodig een bijkomende architect of andere technische raadsman inschakelen.

Als de situatie ook dan niet betert, dreigt de zaak heel ingewikkeld te worden. Laat het dus zover niet komen.

Het nazicht van de rekeningen in detail

Naarmate de werken vorderen, krijgt u van de aannemer(s) facturen. Betaal die nooit zonder ze eerst voor te leggen aan uw architect.

Hij zal nakijken of de geleverde hoeveelheden en materialen daadwerkelijk werden verwerkt en overeenstemmen met de offertes. Hij neemt ook de prijsaanpassingen en de kostprijs van gepresteerde meerwerken onder de loep.

Als de werken zijn beëindigd, kan uw woning worden opgeleverd. Dat gebeurt het best in twee stappen: de voorlopige en de definitieve oplevering. De voorlopige oplevering wordt meestal schriftelijk aangevraagd door de aannemer, en dat zodra een normale bewoning mogelijk is.

Bijgestaan door uw architect gaat u na of er nog zichtbare fouten of ernstige gebreken zijn, en welke werken eventueel nog moeten worden uitgevoerd. Van de oplevering wordt een proces-verbaal opgemaakt, en u kunt de oplevering voorwaardelijk of compleet weigeren.

Een voorwaardelijke weigering houdt in dat er eerst herstellingen of werken moeten worden uitgevoerd binnen een overeen te komen termijn. Stellen er zich geen problemen, dan verklaart u in het PV dat de aannemer de werken goed heeft uitgevoerd en dat deze vrij zijn van zichtbare fouten en ernstige gebreken.

Met de voorlopige oplevering begint meestal de tienjarige aansprakelijkheid te lopen. Ongeveer een jaar na de voorlopige volgt de definitieve oplevering. Ook die wordt het best aangevraagd door de aannemer, en uw architect zal u opnieuw terzijde staan.

Wanneer de aannemer de bij de voorlopige oplevering afgesproken herstellingswerken nog niet heeft uitgevoerd, kunt u de eindoplevering weigeren. Op dit ogenblik kunt u ook eventueel nieuw opgedoken problemen bespreken. Maar hopelijk is dat niet nodig.

TIPS

De meeste aannemingscontracten vermelden dat u de voorlopige oplevering stilzwijgend aanvaardt indien u de woning vooraf in gebruik neemt. Doe dat dus niet, of neem uw voorzorgen.

Gespecialiseerde technische studies maken geen deel uit van de opdracht van de architect. We denken dan aan studies op het vlak van stabiliteit, sanitaire inrichtingen, verwarming, bodemkwaliteit en andere. Voor een bodemstudie zal u bijvoorbeeld een beroe

Als u dat goed uitkomt, kunt u de architect niet alleen een opdracht toevertrouwen, maar ook een mandaat. Een mandaat houdt in dat hij, in uw naam en binnen duidelijk afgebakende grenzen, verbintenissen kan aangaan met aannemers en leveranciers.

Niet gevonden wat je zocht?

Probeer het nogmaals in onze zoekmachine.

Gerelateerde artikels