De gratis verzekering ‘accidenteel overlijden’

Recht en financiën

Tijdens Batibouw brengen we u dagelijks op de hoogte met informatie over financiën en recht. Vandaag: De gratis verzekering 'accidenteel overlijden'.

Wanneer de koper van een pand overlijdt tussen de verkoopovereenkomst en de akte, zijn de erfgenamen verplicht het vastgoed te kopen. Maar wat als die het huis niet kunnen en/of willen kopen? Of als een van de erfgenamen minderjarig of juridisch onbekwaam is? Met het oog op dergelijke situaties, bieden notarissen en vastgoedmakelaars sinds 1998 een gratis verzekering aan.

In het Belgisch recht is “een verkoop tussen partijen voltrokken, en verkrijgt de koper van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er een overeenkomst is omtrent de zaak (de woning) en de prijs, al is de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald” (1). Al te vaak beschouwen koper en verkoper de verkoopovereenkomst als een voorlopig document, in afwachting van de latere notariële akte. Het tegendeel is nochtans waar! De verkoopovereenkomst bezegelt de verkoop en de authentieke akte weerspiegelt enkel de exacte inhoud van de verkoopovereenkomst. Er is geen weg terug: de partijen zijn door de verkoopovereenkomst definitief gebonden. Hooguit kunnen de eigendomsoverdracht, de overhandiging van de sleutels en de betaling van de prijs worden uitgesteld tot bij het verlijden van de authentieke akte. U kan de verkoopovereenkomst dan ook maar beter zorgvuldig opstellen. Het gaat immers om een heus ‘charter’ tussen de betrokken partijen.

Overlijden van de koper

Tussen de verkoopovereenkomst en de akte kan een termijn van vier maanden liggen. Die periode wordt door het Burgerlijk Wetboek echter niet opgelegd. Er is enkel sprake van een fiscale bepaling die de betaling van de registratierechten verplicht binnen de vier maanden na ondertekening van de verkoopovereenkomst (2). Zijn die rechten betaald, dan hoeft het verlijden van de authentieke akte niet langer te worden uitgesteld.
Wat gebeurt er als de koper tussen de verkoopovereenkomst en de datum voorzien voor de notariële akte overlijdt? Tot 1998 belandden de erfgenamen van de overleden koper in dat geval soms in een lastig parket. Ze moesten het engagement van de koper honoreren, maar konden of wilden dat niet altijd. Weinig kopers sloten voor een dergelijke korte periode een overlijdensverzekering af. Mensen staan sowieso niet graag stil bij hun eigen dood, en al helemaal niet als ze net het huis van hun dromen vonden. Om onder de aankoopverplichting uit te komen, konden de erfgenamen enkel via juridische weg de ontbinding van de verkoopovereenkomst vragen. Ze riskeerden daarbij het bij ondertekening van de verkoopovereenkomst door de overleden koper betaalde voorschot te verliezen. De eigenaar-verkoper van zijn kant moest het vonnis afwachten om zijn pand opnieuw te koop te kunnen aanbieden.

Aankoop en herverkoop

Om zich niet in nesten te werken, opteerden sommige erfgenamen er daarom voor het huis aan te kopen en het onmiddellijk weer te verkopen. Naast de zogenaamde notariskosten verbonden aan de aankoop (registratierechten die de notaris uit naam en voor rekening van de Schatkist int, dossierkosten), moesten ze daarvoor vaak een overbruggingskrediet afsluiten.

Die kredietformule is onder meer bedoeld voor kopers die mikken op de verkoop van een pand om met de opbrengst een andere eigendom te kunnen kopen óf die een huis willen kopen om het door te verkopen. Op het moment van de aankoop hebben ze hun eigendom nog niet verkocht of zelfs nog geen belangstellenden gevonden. Bijgevolg beschikken ze niet over voldoende middelen om de aankoop te financieren. Bij een kredietinstelling kunnen ze een overbruggingskrediet of wachtkrediet aanvragen om de periode tussen verkoop en aankoop financieel te overbruggen. Op een dergelijk krediet worden doorgaans meer interesten betaald dan op een traditionele lening. De kredietinstellingen rechtvaardigen dat verschil door het feit dat een wachtkrediet op ieder moment kan worden terugbetaald en er geen wederbeleggingsvergoeding is.

Dat bedrag moet een kredietaanvrager bij wijze van sanctie aan de kredietverstrekker storten als hij de ‘traditionele’ hypothecaire lening vroegtijdig terugbetaalt. In het geval van hypothecaire leningen voor particulieren loopt die vergoeding op tot drie maanden interest, berekend op het saldo van het nog verschuldigde kapitaal. Afhankelijk van de financiële instelling zijn interesten maandelijks, driemaandelijks of op het einde van de looptijd van de lening verschuldigd. Gezien de korte tijd waarvoor het krediet wordt toegekend, wordt er bij wijze van waarborg zelden een hypothecaire aanwending geëist.

Enige troost: een onmiddellijke herverkoop liet een gedeeltelijke recuperatie van de registratierechten op de aankoop toe. Dat gedeelte varieerde naargelang het gewest en werd tussen 1998 en vandaag geregeld aangepast.

Tegenwoordig geeft een pand, aangekocht aan 12,5% en opnieuw verkocht binnen de twee jaar (termijn tussen beide authentieke aktes), recht op een gedeeltelijke terugbetaling van de registratierechten die bij de aankoop werden geïnd. In Vlaanderen en Wallonië kan dat aandeel oplopen tot 60%, in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (3) tot 36%.

Een initiatief van notarissen

Zich bewust van het probleem werkten notarissen een gratis overlijdensverzekering uit ten bate van kopers die sterven na een ongeval. Sinds 1 januari 1998 kunnen erfgenamen van een overleden koper daarop terugvallen en zo de aankoopprijs of een deel daarvan betalen.

Die verzekering is “een overeenkomst waarbij de verzekeraar zich tegen betaling van een vaste of veranderlijke premie tegenover een andere partij, de verzekeringnemer, toe verbindt een in de overeenkomst bepaalde prestatie te leveren in het geval zich een onzekere gebeurtenis voordoet waarbij, naargelang het geval, de verzekerde of de begunstigde belang heeft dat die zich niet voordoet (4). De verzekeringsnemer is het notariaat (Verzekeringen van het Notariaat) dat de polis ondertekent. De onzekere gebeurtenis is de duur van het leven van de koper. De begunstigden zijn de erfgenamen (of legatarissen) van de koper.
Om van die verzekering te kunnen genieten, moet echter aan een aantal voorwaarden worden voldaan.

Voorwaarden overlijdensverzekering

1. Het verzekerde bedrag omvat: de verkoopprijs plus de kosten, rechten en overdrachtskosten min de sommen die vóór het risico zich voordeed, reeds werden betaald (zoals het voorschot), met uitzondering van de bijkomende rechten en boetes indien de belastingadministratie een te lage handelswaarde (5) vaststelt. Waar gaat het om? Indien het verschil tussen de handelswaarde en de in de authentieke akte vermelde verkoopprijs hoger ligt dan 1/8, bestaat de kans dat de koper niet alleen bijkomende rechten moet betalen, maar ook een boete krijgt ten belope van de ontdoken rechten. Hoe hoger het verschil (van 1/10 tot 1/3 van de ontdoken rechten), hoe hoger de boete.
Hoe dan ook, 250.000 euro is het maximum. Indien het verkoopbedrag hoger ligt, draaien de erfgenamen zelf op voor het verschil.
2. De begunstigden zijn zij die rechten op de overledene kunnen verhalen. Het gaat om erfgenamen en/of legatarissen. Zij moeten de authentieke koopakte ondertekenen. Indien zij van de aankoop afzien, kunnen ze zich uiteraard niet op de verzekering beroepen.
3. De verzekerden zijn natuurlijke personen, de kopers. Rechtspersonen (bedrijven) worden van nature uitgesloten.
4. Het overlijden mag geen organische oorzaak hebben, maar moet het gevolg zijn van een plots en ongewild ongeval. Overlijden na ziekte of zelfmoord wordt dan ook uitgesloten.
5. De termijn die wordt gedekt, bedraagt maximaal 123 dagen.
Indien de koper binnen die periode van vier maanden overlijdt, moet de authentieke akte echter worden verleden binnen de vier maanden na de datum van overlijden.
Indien de verkoopovereenkomst een of meerdere opschortende voorwaarden vermeldt, moet de authentieke akte trouwens worden verleden binnen de vier maanden nadat de opschortende voorwaarde zich voordeed. De meest gekende opschortende voorwaarde die in een verkoopovereenkomst wordt opgenomen, maakt de aankoop van het pand afhankelijk van het kunnen afsluiten van een hypothecaire lening door de koper. Een ander voorbeeld is de niet-uitoefening van het voorkooprecht op het te koop aangeboden vastgoed door het gewest.
6. De verkoopovereenkomst moet worden ondertekend in het kantoor van de notaris, iets wat expliciet moet worden vermeld.
7. De verkoopovereenkomst moet persoonlijk worden ondertekend door de betrokkenen of door een mandataris die optreedt in het kader van een mandaat dat de clausules en voorwaarden van verkoop vermeldt. Deze clausule is bedoeld om iedereen uit te sluiten die zich op het moment van de ondertekening zou willen uitgeven voor een afwezige.
8. De verkoopovereenkomst moet door de notaris worden afgestempeld en gedateerd. Er moet melding worden gemaakt van de verzekeringsvoorwaarden.
9. De storting van een voorschot of een waarborg van minimaal 5% van het bedrag moet kunnen worden aangetoond aan de hand van een door het notariskantoor afgeleverd ontvangstbewijs.
10. Er kunnen zich specifieke situaties voordoen die twijfel doen rijzen over de al dan niet inroepbaarheid van de verzekering in het geval van overlijden. Zo kan een pand zijn aangekocht door een rechtspersoon in oprichting die door een natuurlijk persoon werd vertegenwoordigd.

Andere hypothese: een pand werd aangekocht door verschillende mensen die elk een ander, niet gespecifieerd aandeel van de verkoopprijs hebben betaald.
In dergelijke situaties maken de meeste verkoopovereenkomsten voorbehoud bij een dekking tegen mogelijk overlijden. De notaris moet dergelijke situaties uitklaren en de koper aanraden om de uiteindelijke begunstigde van de aankoop zo snel mogelijk in te schakelen óf (in het geval van meerdere kopers) het exacte aandeel van elke mede-eigenaar bepalen.
Tot slot vermelden we dat, mits betaling van een bescheiden premie, vastgoedmakelaars aan kopers dezelfde gratis verzekering kunnen aanbieden als die die u via de notaris kunt afsluiten.

Besluit

Het gaat om een bijzonder zinvol initiatief van de notarissen. De verzekering ‘accidenteel overlijden’ bestaat inmiddels 13 jaar en biedt een adequate oplossing voor problemen waarmee de erfgenamen en/of legatarissen van een na ongeval overleden koper (minderjarige die geen vastgoed kan aankopen, erfgenaam met te weinig eigen middelen,…) soms worden geconfronteerd. Indien de koper vóór overlijden een verkoopcontract voor vastgoed ondertekende, moeten zij dat contract honoreren. Zij hebben echter niet altijd zin, noch de middelen om de aankoop waarvan sprake te finaliseren. We kunnen ons wel afvragen of het plafond van 250.000 euro niet moet worden opgetrokken. Tussen 2000 en vandaag zijn de vastgoedprijzen immers zowat verdubbeld!

Philippe Van Someren

Niet gevonden wat je zocht?

Probeer het nogmaals in onze zoekmachine.

Gerelateerde artikels