De voordelen van een patrimoniumvennootschap

Recht en financiën

Wie gaat bouwen, krijgt soms het advies om zijn nieuwe woning in een zogenaamde patrimoniumvennootschap in te brengen.

Wie gaat bouwen, krijgt soms het advies om zijn nieuwe woning in een zogenaamde patrimoniumvennootschap in te brengen. Het oprichten van zo’n vennootschap zou namelijk een aantal fiscale (en andere) voordelen met zich meebrengen. Maar is dat wel zo? Ik ga Bouwen & Renoveren zocht het voor u uit.

Een patrimoniumvennootschap is een vennootschap die opgericht wordt met als doel ‘het beheer van roerend en onroerend vermogen’. De inkomsten van zo’n patrimoniumvennootschap zijn onderworpen aan de vennootschapsbelasting en niet aan de personenbelasting die u als particulier kent. Maar is het sop de kool wel waard? Om dit uit te zoeken vertrekken we van een alledaags scenario: u gaat als privépersoon een huis bouwen. Het is uw eerste investering in vastgoed en u bent van plan om de woning zelf te gaan bewonen. We zetten de voor- en nadelen van een patrimoniumvennootschap hieronder op een rijtje.

De voordelen …

1. Interesten van de lening

Een eerste aspect pro patrimoniumvennootschap is de aftrek van de interesten die u dient te betalen op de lening die aangegaan werd voor de bouw van uw woonst. In het geval van een patrimoniumvennootschap is het plaatje duidelijk: in een vennootschap zijn alle kosten aftrekbaar. Daarentegen: als privépersoon hebt u – in het geval van een lening aangegaan om een enige eigen woning te verwerven – slechts recht op een forfaitaire aftrek. Voor aanslagjaar 2007 (inkomstenjaar 2006) bedraagt die 2560 euro, op te splitsen in een vaste aftrek van 1920 euro (onbeperkt in tijd) en een bijkomende aftrek van 640 euro (beperkt in tijd tot tien jaar). Voor aanslagjaar 2008 is die forfaitaire aftrek 2600 euro (1950 + 650).

2. Kosten en afschrijvingen

Ook deze beide factoren spelen duidelijk in het voordeel van de patrimoniumvennootschap. Wie een vennootschap opzet, kan zijn huis volledig afschrijven. Bovendien kunnen de kosten eveneens 100 % fiscaal ingebracht worden. In het geval van particulier bezit kan dit niet.

3. Geen schenkings- en successierechten

De aandelen van een patrimoniumvennootschap kunnen via een schenking doorgegeven worden aan uw kinderen of andere erfgenamen. Op die manier kunnen de erfenis- en successierechten vermeden worden. En dat is niet onbelangrijk.

4. En de registratierechten?

Als u later beslist om uw huis te verkopen, dan kunt u de registratierechten van 12,50 % vermijden door de aandelen en niet het huis zelf te verkopen. De fiscus is echter niet dom en zal trachten te bewijzen dat het wel degelijk om

de verkoop van een onroerend goed gaat. Succes kan in deze materie dus niet gegarandeerd worden. Een randgeval, dus.

… en de nadelen

1. Erfenis

Bij een erfenis kan in geval van een patrimoniumvennootschap makkelijk onenigheid ontstaan tussen de erfgenamen. Telt uw gezin twee kinderen, dan zal ieder 50 % van de aandelen erven. Kortom, er is geen meerderheid van aandelen. Dat kan voor problemen zorgen wanneer er later een belangrijke beslissing genomen moet worden. In het ergste geval zal de patrimoniumvennootschap zelfs ontbonden moeten worden bij onenigheid.

2. Belasting op de meerwaarde

Als particulier bent u bij de eventuele verkoop van uw woning slechts meerwaardebelasting verschuldigd binnen een periode van vijf jaar. Daarbuiten bent u vrijgesteld, op voorwaarde dat het niet om een ‘speculatieve transactie’ gaat. Bovendien mag u zich niet als een pseudomakelaar gedragen door op regelmatige basis vastgoed te kopen en te verkopen. In het geval van een patrimoniumvennootschap vormt de meerwaardebelasting een belangrijk nadeel. Bij een verkoop zal u immers over het volledige bedrag belastingen moeten betalen. U hebt namelijk de kans gehad om het gebouw af te schrijven, waardoor de waarde in de boekhouding tot nul werd gewaardeerd.

3. Wantrouwen

Bovendien zal een potentiële koper minder geneigd zijn om een woning te kopen via de overname van de aandelen van een patrimoniumvennootschap. Het is immers niet uitgesloten dat u als verkoper in het verleden aan ‘creatief’ boekhouden gedaan hebt. Uiteraard wil hij hier later niet voor opdraaien en als compensatie hiervoor kan hij bijvoorbeeld een lagere aankoopprijs bedingen.

4. Boekhouding

Een laatste belangrijk nadeel is dat een vennootschap gedwongen is om een boekhouding te voeren. Dat kost geld, want u moet waarschijnlijk een boekhouder onder de arm nemen. De kostprijs verbonden aan het voeren van de boekhouding van een patrimoniumvennootschap kan al snel oplopen tot 1500 à 3000 euro per jaar. Over de looptijd van de lening – bijvoorbeeld 20 jaar – gaat het dus om een pak geld.

Conclusie

De fiscale voordelen van een patrimoniumvennootschap vormen alvast een lokkertje. Maar voorzichtigheid is geboden: bij een eventuele verkoop van uw huis valt toch niet te ontkomen aan Vadertje Staat. Uiteindelijk kan via een patrimoniumvennootschap het aankloppen van de fiscus alleen maar op de lange baan geschoven worden. Bovendien mag ook het besproken ‘successieprobleem’ niet onderschat worden.

Kortom, het opzetten van een patrimoniumvennootschap is zelden interessant voor een eerste woning. Bent u al eigenaar van onroerend goed of wilt u een bepaald project ontwikkelen? Dan speelt de hoogte van het te investeren bedrag een grote rol. Zonder in detail te treden: pas vanaf 750.000 tot 1 miljoen euro valt het oprichten van een patrimoniumvennootschap te overwegen.

Roel Van Espen

Niet gevonden wat je zocht?

Probeer het nogmaals in onze zoekmachine.

Gerelateerde artikels