Dringend maatregelen nodig tegen mogelijke zeepbel vastgoedmarkt

Immo, Nieuws

Schaf de woonbonus af, voer een BTW-verlaging in voor nieuwbouw en bouw meer huizen. Dat zijn drie maatregelen die volgens top-econoom Ivan Van de Cloot moeten verhinderen dat de vastgoedmarkt in ons land straks mogelijk uiteenspat als een zeepbel.

Er is de voorbije dagen heel wat commotie geweest omtrent de overwaardering van de Belgische huizenmarkt. Een studie van The Economist toont aan dat Belgische woningen 56 procent te duur zijn ten opzichte van de inkomens en de huurprijzen. De vaststelling kwam overeen met een conclusie die ook de OESO eerder al trok.

Vanuit de vastgoedsector kwam vervolgens de kritiek dat de woningprijzen mee geëvolueerd zijn met de inflatie, de evolutie van de interesten, de koopkracht en de verlenging van de financiëringstermijn. Zij zien dus geen overwaardering.

Huurprijzen

Volgens het economisch tijdschrift van de Nationale Bank en volgens Ivan Van de Cloot, chief economist van het Itinera Institute wordt er vaak veel te opportunistisch gebruik gemaakt van de cijfers. Indien de woningprijzen worden vergeleken met de huurprijzen wordt er gekeken vanuit een waarderings invalshoek. Als er wordt vergeleken met het inkomen is dat vanuit een betaalbaarheidsinvalshoek.

‘Men kiest nogal opportunistisch een bepaald referentiejaar, een jaar waarin de markt zogenaamd in evenwicht was. Door het juiste jaar als vergelijkingspunt te prikken, kan je altijd bij de conclusie uitkomen dat er nu geen overwaardering is. Belangrijk is om te bekijken wat dergelijke “toevallige” keuze impliceert voor de waardering in de overige jaren.

Het is voor een objectieve waarnemer ongeloofwaardig dat men net een jaar als referentie kiest zodat de conclusie is dat er vandaag geen overwaardering is terwijl dan bijna voor al de andere jaren dit impliceert dat woningen systematisch ondergewaardeerd waren. Dit is een vrij vreemde veronderstelling’, aldus Van de Cloot.

Een meer logische veronderstelling zou kunnen zijn dat de markt de voorbije jaren gemiddeld in evenwicht is geweest. Soms was er sprake van onderwaardering en soms was er sprake van een overwaardering. Bij die veronderstelling is het dan realiteit dat sinds 2003 de marktprijs veel hoger is dan de fundamenteel verklaarbare prijs.

Overwaardering woningprijzen

Een rapport van het economisch tijdschrift van de Nationale Bank van juli 2011 bevestigt deze veronderstelling. Volgens de ratio woningprijs / beschikbaar inkomen is er een overwaardering van 48%, volgens de ratio woningprijs/huurprijs is dat 66%. Volgens de ratio woningprijs/beschikbaar inkomen gecorrigeerd voor de rente en de bevolkingsgroei is dat 15%. In het jaarverslag van de NBB kwam dit al op 18%.

‘De Nationale Bank moet de handen vuilmaken’

In het verleden was de rol van de Nationale Bank beperkt bij de analyse van de huizenmarkt. ‘Bij een financiële crisis wordt er gekeken naar de inflatie en de rente. De Nationale Bank moet die inflatie in het oog houden en bestrijden. Maar terwijl de inflatie wordt gecontroleerd, kunnen er nog steeds zeepbellen ontstaan in de vastgoedmarkt. Er is nog een instrument nodig – naast de rente – om die zeepbellen op te sporen en te voorkomen indien mogelijk. De Nationale Bank moet de handen vuilmaken en analysen maken over de huizenmarkt. Meer zelfs, ze moeten ook actie ondernemen. De Nationale Bank kan dit probleem niet langer negeren.’

Financiële crisis

Historisch bekeken was de woningmarkt meestal betrokken bij financiële crisissen omdat er typisch veel geleend wordt. Sinds 2004 is er serieus probleem van te sterke prijsstijgingen dat nooit is aangepakt. Integendeel, de fiscale voordelen zoals de woonbonus hebben enkel olie op het vuur gegooid.

Olie op het vuur

Op het moment dat de woningprijzen aan het stijgen waren tegen 10% op jaarbasis, is de woonbonus ingevoerd en hebben ze de registratierechten verlaagd. Die hebben ervoor gezorgd dat de vraag naar woningen is gestegen, maar het aanbod kon niet mee waardoor de prijzen nog meer de pan uitrezen. Op zich zijn de verkopers hiermee gebaat, maar de maatschappij is op lange termijn veel slechter af want al die fiscale voordelen kosten natuurlijk ook heel veel geld.

Tegengas

Economen maken in elk geval de analyse dat de houding van benign neglect waarbij de centrale bank achteraf puin ruimt niet langer meer opgaat. Er is meer proactiviteit nodig om te voorkomen dat zeepbellen zich ontwikkelen. De Nationale Bank heeft al analyses gemaakt, maar dat is niet genoeg. Ze moeten ook de juiste instrumenten hebben om deze crisis in de vastgoedsector aan te pakken. Ze moeten meer tegengas geven. De vraag is natuurlijk hoe ver de centrale bank daarin kan gaan maar meer pro actief optreden is absoluut nodig.

Ten eerste is er de loan-to-value ratio die bepaalt hoeveel iemand mag lenen in functie van de waarde van de woning. Men zou bijvoorbeeld minder genereus kunnen zijn met die ratio.

Huurbonussen

Om de betaalbaarheid van het wonen te ondersteunen heeft men het ook over de huursubsidiëring. Mensen uit een lagere inkomensklasse kunnen de huur niet betalen dus geven we ze huurbonussen, maar dat kan er dan weer toe leiden dat de huurbazen hun prijzen opdrijven omdat er huurbonussen zijn.

Het is essentieel om de spanning van de markt weg te nemen en dan enkel door het aanbod in evenwicht te stellen met de vraag. In de vastgoedsector betekent dat dus meer woningen creëren.

Flexibel beleid

Daarvoor is een duidelijk en gestructureerd beleid nodig dat aangepast is aan de concrete locatie (woonbekkens). Bijvoorbeeld: in de ene gemeente is er duidelijk tekort aan woningen, en in de andere gemeente is dat tekort niet zo sterk aanwezig. Het beleid moet daarin flexibel kunnen zijn.

BTW-verlaging

Op grotere schaal kunnen we ook een BTW verlaging invoeren voor nieuwbouw. De fondsen daarvoor kunnen dan bijvoorbeeld komen uit de woonbonus. We zouden dan ook het principe volgen dat mensen die nu al genieten van die woonbonus, daarvan kunnen blijven genieten tot hun lening afbetaald is, maar iedereen die nu een lening aangaat onder de nieuwe regeling valt. (RDM)

Niet gevonden wat je zocht?

Probeer het nogmaals in onze zoekmachine.

Gerelateerde artikels