Fase 1: het ontwerp van het project

niet importeren

De eerste ontwerpfase is een combinatie van vier elementen: uw behoeften, uw budget, de stedenbouwkundige voorschriften en de kenmerken van de bouwplaats.

U bent eigenaar van een perceel of een gebouw. U wil er werken laten uitvoeren en weet ook reeds met welke verschillende vakmensen u zal moeten samenwerken. U bent dus helemaal klaar voor het avontuur.

U staat op het punt de eerste van de vijf fases in uw bouw- of renovatieproject op te starten: het maken van een projectontwerp. Ontdek de belangrijkste aspecten, samen met onze vier specialisten:

– Dhr. Van de Ligging, stedenbouwkundige;

– Mevr. Grenoushell, specialiste in energiebesparing en milieu;

– Dhr. Haunney, financieel adviseur;

– Mevr. Skhief, stedenbouwkundige en stadsplanner

Wat is volgens u noodzakelijk om deze eerste fase, die van het voorontwerp, met succes af te ronden?

Mevr. Skhief: Het draait in de eerste plaats om de wensen van de kandidaat-bouwer. Aan de basis van elk ontwerp liggen diens verlangens en behoeften. Het is belangrijk dat de architect of de auteur van het project daarvan volledig op de hoogte is. Ik raad kandidaat-bouwers meestal aan om voldoende tijd te nemen en grondig na te denken vóór ze iets op papier zetten (kamer per kamer, de bestemming definiëren, de ligging, de relatie met de aanpalende kamers en met de omgeving, …). Zodra het project werd uitgewerkt, kunt u de klok niet meer terugdraaien, en elke wijziging tijdens de werken kost geld! Indien u van bij de start niet duidelijk maakt wat u precies wenst, wordt het moeilijk om het project de juiste richting uit te sturen.

Dhr. Haunney: Als fiscalist moet ik wijzen op het belang van evenwicht tussen het beschikbare budget en uw wensen of behoeften. Hoe concreter het project en hoe meer vorm het krijgt, hoe nauwkeuriger het budget ingeschat kan worden. Niet alleen uw wensen, maar ook de beschikbare middelen moeten duidelijk worden gedefinieerd. Vergeet niet: het is mogelijk om uw investeringen en de returntijd te berekenen aan de hand van verschillende technische bouw- en isolatiesimulaties. Die zijn niet gratis, maar zijn meestal hun geld waard.

Dhr. Van de Ligging: Zorg ervoor dat de schetsen en de uitgetekende voorontwerpen van bij het begin voldoen aan de geldende stedenbouwkundige voorschriften. Percelen waarop geen voorschriften van toepassing zijn, zijn in België eerder zeldzaam. Een deel van die voorschriften heeft u wellicht reeds ontvangen bij de aankoop van het terrein of het pand. Neem hoe dan ook snel contact op met de Dienst Stedenbouw van uw gemeente om een volledig overzicht te krijgen van alle reglementen die op uw project van toepassing zijn. Het kan gaan om verkavelingsplannen, gemeentelijke stedenbouwkundige voorschriften of gewestelijke verplichtingen. Houd daarmee rekening van bij de start, zo vermijdt u onaangename verrassingen wanneer u uw bouwaanvraag indient.

Mevr. Grenoushell: Ik zou willen pleiten voor de integratie van het project in zijn context, met eigen karakteristieken, een specifiek reliëf, een eigen landschap en een bepaalde buurt. Een perfect vlak terrein in een verlaten omgeving vind je bijna niet meer. Houd rekening met alle elementen die kenmerkend zijn voor de omgeving van uw goed vóór u uw plannen vorm geeft.

Hoe krijgen de verlangens en behoeften concreet vorm?

Mevr. Skhief: In de eerste plaats moet de kandidaat-bouwer op zoek gaan naar iemand die zijn ideeën concreet wil maken, meestal een architect. Ik kan u enkel aanraden om eerst met verschillende architecten contact op te nemen alvorens te beslissen wie u bij de uitwerking van uw plannen en de realisatie van uw project mag begeleiden.

De aanlevering van voorontwerpen is niet noodzakelijk gratis (werk moet vergoed worden!), maar bij een eerste ontmoeting krijgt u wel een beeld van de manier van werken en kunt u informeren naar reeds afgewerkte of lopende projecten. Steek ook gerust uw licht op bij andere klanten: dat is de meest betrouwbare manier om een idee te krijgen van de vakkennis waarover iemand beschikt. Ga ook af op uw eigen gevoel en ga niet in zee met een architect bij wie u zich niet van meet af aan goed voelt.

Dhr. Van de Ligging: Bij de vormgeving van het project wordt uiteraard uitgegaan van de bouwplaats en de daaraan verbonden beperkingen en mogelijkheden. De organisatieschets en de eerste tekeningen worden verfijnd in het voorontwerp. Geleidelijk aan krijgen de plannen vorm en tekenen de gevels zich af, ook in perspectief.

Eventueel wordt er een maquette gemaakt. In dat stadium is inzicht in het project erg belangrijk. Maak meteen kenbaar als u niet alles begrijpt en vraag uw architect om bijkomende informatie zodat u er zeker van kan zijn dat u een juist en volledig beeld heeft van alle kenmerken die u worden voorgeschoteld.

Hoe kunnen we het vooropgestelde budget het best respecteren?

Dhr. Haunney: Zoals ik al zei: om een budget te kunnen respecteren, moet het duidelijk gedefinieerd zijn. Het is van essentieel belang dat alle schattingen die in de ontwerpfase, bij de eerste schetsen en naar aanleiding van het uiteindelijke voorontwerp werden gemaakt, ook de kostprijs van de werken inhouden, en dat daarnaast ruimte werd voorzien voor de kosten van aansluitingen, de honoraria van de verschillende vakmensen (zie ook de rubriek ‘Goed om weten’ in Ik ga Bouwen nr. 319 van april 2009) en de btw.

Dhr. Van de Ligging: De aansluitmogelijkheden op de riolen en de nutsvoorzieningen (gas, elektriciteit, water,…) kunnen het budget sterk beïnvloeden. De specifieke kenmerken van het terrein of het bestaande gebouw moeten van in de ontwerpfase worden ingecalculeerd. Zoniet bestaat het risico dat u uw plannen serieus zal moet bijsturen zodra u op het terrein aan de slag gaat.

Om onaangename verrassingen te vermijden, laat u het best een opmetingsstaat van het terrein of het gebouw opmaken indien u daar nog niet over beschikt. Gaat het om een renovatie, dan is een volledige en nauwkeurige staat van de bestaande situatie (met inbegrip van de aangrenzende panden) absoluut noodzakelijk vóór de eerste schetsen op papier worden gezet. U kunt een dergelijke staat laten opmaken door een landmeter of uw architect.

Mevr. Skhief: Hou bij de eerste schattingen van het budget rekening met een reserve van 10 tot 15 % om onverwachte omstandigheden of wijzigingen in de plannen tijdens het ontwerp of tijdens de werken op te vangen.

Mevr. Grenoushell: Momenteel kunt u heel wat premies en fiscale voordelen aan uw budget toevoegen. Houd rekening met die bedragen en vraag snel informatie hierover bij de bevoegde instanties zodat u die voordelen niet misloopt vóór de start van de werken.

Nog een laatste advies?

Dhr. Van de Ligging: We hebben er nog niet echt bij stilgestaan, maar onderschat nooit het belang van degelijk overleg met de Dienst Stedenbouw. Die levert u de vergunning voor de realisatie van uw project óf verwerpt uw plannen. Contacteer de bevoegde diensten vóór u aan de slag gaat. Praat met deze mensen, en houd rekening met (bepaalde) opmerkingen.

Laat hen naderhand ook het gewijzigde voorontwerp zien. Zij beslissen over de voorwaarden waaraan u moet voldoen om een vergunning te krijgen. Door hen te betrekken bij het ontwerpproces, heeft u meer kans dat ze uw plannen op het moment van hun eindbeslissing zullen steunen. Soms kunnen ze aan een voorontwerp een principeakkoord geven. Er bestaat ook een procedure die aan de stedenbouwkundige vergunning voorafgaat: het ‘Stedenbouwkundig Certificaat’. Dit is echter een erg ingewikkelde procedure die dan ook weinig gebruikt wordt.

U heeft het al begrepen, de eerste ontwerpfase is een combinatie van vier elementen die onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn: uw behoeften, uw budget, de stedenbouwkundige voorschriften en de kenmerken van de bouwplaats.

Het is niet uitgesloten dat een aantal van die elementen met elkaar onverenigbaar zijn. In dat geval moet u uw prioriteiten stellen. Bij elke stap in het proces moet u aan elk van die elementen de nodige aandacht besteden. Neem de tijd om na te denken, overleg met diegene die uw project heeft ontworpen en bekijk de verschillende mogelijkheden. Naderhand is het te laat!

Van zodra alle noodzakelijke gegevens in het ontwerp zijn geïntegreerd, is de tijd rijp voor de tweede fase: de vergunningsaanvraag.

Cédric Bourgois

Niet gevonden wat je zocht?

Probeer het nogmaals in onze zoekmachine.

Gerelateerde artikels