Fase 3: Lastenboek en uitvoeringsplannen

Fase 3: Lastenboek en uitvoeringsplannen

niet importeren

In dit stadium moet u op zoek gaan naar een aannemer. Dat betekent dat u keuzes zal moeten maken en die weergeven op de uitvoeringsplannen en in een lastenboek. Met die documenten kunt u vervolgens naar verschillende bouwondernemingen stappen. Die bezorgen u een offerte aan de hand waarvan u uw plannen concreet vorm kunt geven.

Na het indienen van de stedenbouwkundige aanvraag start een stresserende periode waarin u technische keuzes moet maken. Alle constructieve elementen met betrekking tot uw project moeten dan immers in ontwerpen en teksten worden gegoten. Die fase is noodzakelijk om verschillende aannemers de kans te geven de kostprijs van de door u geplande werken te berekenen, zodat ze met kennis van zaken aan de slag kunnen gaan.

We overlopen deze derde fase in het gezelschap van twee van onze specialisten:

  • Dhr. Haunney, financieel adviseur;
  • Mevr. Skhief, architecte en stedenbouwkundige.

De communicatie tussen u en uw architect blijft uiteraard ontzettend belangrijk als u hem of haar de kans wil geven een goed beeld te schetsen van uw wensen als bouwheer en die om te zetten in tekeningen en teksten. Het geheel van die documenten wordt het ‘aanbestedingsdossier’ genoemd.

Wat is belangrijk bij de samenstelling van die documenten?

Mevr. Skhief: In de eerste plaats moet u een reeks technische en esthetische keuzes maken, gaande van de ruwbouw tot het kleinste detail op het vlak van afwerking. Alle elementen die u in en om uw droomwoning wil terugvinden, moeten worden gekozen. Na al die beslissingen zal uw architect (of eventueel uzelf) de toewijzingsdocumenten samenstellen aan de hand waarvan aannemers hun offertes kunnen indienen.

Moet deze fase tijdens of na de vergunningsaanvraag worden opgestart?

Mevr. Skhief: Het antwoord op die vraag hangt af van de afspraken die vooraf met de administratie werden gemaakt. Indien naar aanleiding van het voorontwerp bleek dat uw project grote kans maakt om te worden goedgekeurd en indien er geen afwijkingen noch een openbaar onderzoek werden aangevraagd, kunt u uw architect vragen om reeds met de samenstelling van het dossier te beginnen. Desgevallend kunt u al stappen ondernemen om zoveel mogelijk tijd te winnen zodra de vergunningen zijn toegekend: op zoek gaan naar een ingenieur voor de stabiliteitsstudie, voorleggen van de plannen aan de coördinator inzake veiligheid en gezondheid, nemen van bodemstalen, materiaalkeuze, …

Dhr. Haunney: U beslist, in overleg met uw architect, wanneer de samenstelling van het lastenboek wordt opgestart. Houd er niettemin rekening mee dat de verschillende betrokkenen u bijkomende prestaties mogen aanrekenen indien u hen vraagt om te starten vóór de stedenbouwkundige vergunning ontvangt. Mogelijks moeten zij hun studie herzien indien de vergunning werd goedgekeurd mits bijsturing van de plannen.

Tot hoever moeten we gaan in het maken van onze keuzes?

Mevr. Skhief: U maakt het best zoveel mogelijk keuzes! Daartoe moet u een reeks beslissingen nemen en een aantal bouwbeurzen, showrooms of werven bezoeken om ideeën op te doen. Hoe nauwkeuriger uw plannen en het lastenboek, hoe kleiner het risico op extra kosten tijdens de uitvoering van de werken.

Dhr. Haunney: Voor alle elementen die u wegens tijdsgebrek niet kon kiezen bij de samenstelling van het lastenboek, kunt u de ‘aankoopprijs klant’ vermelden. Het gaat om de prijs die u voor een product bij een leverancier of in een showroom zou betalen.

Tijdens de duur van de werken kunnen die prijzen worden aangepast (verhoogd of verlaagd) in functie van de kostprijs van het door u gekozen product. Een voorbeeld: het lastenboek vermeldt een ‘aankoopprijs klant’ van 125 euro voor een wasbekken. Maar tijdens de werken kiest u er eentje dat 180 euro kost. In dat geval moet u de aannemer 55 euro extra betalen. Op het eerste gezicht kan dit flexibele systeem aantrekkelijk lijken, maar het kleinste verschil tussen het gekozen exemplaar en het exemplaar dat in het lastenboek is opgenomen, vormt vaak de aanleiding tot moeilijk te controleren supplementen en eindeloze discussies.

Is de samenstelling van een dergelijk dossier verplicht? Kunnen aannemers hun offertes niet gewoon indienen op basis van de hen toegestuurde plannen?

Mevr. Skhief: Afgezien van het algemeen veiligheidsplan, opgesteld door de coördinator inzake gezondheid en veiligheid, zijn de andere onderdelen van het lastenboek niet wettelijk verplicht. Ze zijn niettemin aanbevolen én noodzakelijk om een objectieve vergelijking tussen de ingediende offertes mogelijk te maken.

Dhr. Haunney: Aan de hand van dit document kunt u, dankzij de details die het bevat en die niet altijd op de plannen kunnen worden weergegeven, heel wat supplementen in de loop van de werken vermijden.

Mevr. Skhief: Bovendien heeft de architect in België een controlerende functie. Om die te kunnen uitoefenen, heeft hij documenten nodig waarop nauwkeurig wordt weergegeven wat er moet gebeuren en hoe. Zonder die documenten zal de aannemer alle beslissingen met betrekking tot uw project nemen.

Moeten we het lastenboek dat de architect heeft opgesteld, volledig nalezen?

Mevr. Skhief: De meeste lastenboeken zijn voor een leek niet te verteren. Ik raad de bouwheer daarom meestal aan om een lijst op te stellen met punten die voor hem of haar essentieel zijn. Aan de hand daarvan kunt u samen met uw architect het lastenboek overlopen en nagaan of alle punten correct werden weergegeven.

Dhr. Haunney: De plannen, het lastenboek en het kwantabestek maken integraal deel uit van de bestelbon die u met uw aannemer ondertekent. Lees ze aandachtig na! Zo verhoogt u de kans dat alles vlot zal verlopen…

We willen deze derde belangrijke fase van uw project afsluiten met u erop te wijzen dat het erg belangrijk is om lang genoeg na te denken. De aanbestedingsdocumenten zullen immers nadien naar de verschillende bouwondernemingen gestuurd worden.

Cédric Bourgois

Niet gevonden wat je zocht?

Probeer het nogmaals in onze zoekmachine.

Gerelateerde artikels