Herbestemming: waarom een huis niet altijd een ‘huis’ is

Herbestemming: waarom een huis niet altijd een ‘huis’ is

Advies, Renovatiedag

Plannen om een oude loods of fabriek om te bouwen tot loft? Je zinnen gezet op een verlaten schuur of kantoorgebouw? Er zijn goede redenen om een leegstaand pand een nieuw leven te geven. Maar veel meer nog dan klassieke projecten vragen herbestemmingen om een goede voorbereiding en begeleiding.

We moeten zuinig omspringen met de ruimte die ons nog rest. Daar is stilaan iedereen van overtuigd. Waar een nieuwe villa met tuin en zwembad tot voor enkele jaren nog het summum van luxe was, zien we zo’n woning vandaag vooral als een last. Nieuwe wijken nemen plaats in, hebben nieuwe wegen nodig en vragen om extra nutsvoorzieningen. Niet zo met herbestemmingsprojecten in de stad. Daar gebruik je wat er al is.

Karakter

Geen enkel gebouw heeft het eeuwige leven. Maar industriële panden, kerken en kantoren zijn meestal erg robuust gebouwd. Ze gaan gemakkelijk meerdere generaties mee en zitten bomvol interessante verhalen. Het zou zonde zijn die geschiedenis zomaar uit te wissen met de sloophamer.

Hoewel het geen nieuwigheid is, lijken vooral de jongste jaren overal herbestemmingsprojecten uit de grond te schieten. Ook ontwikkelaars spelen graag in op die trend. Zin om zelf een project te starten, weet dan dat een herbestemming gepaard gaat met tal van wetten en regels.

Functiewijziging

Zelfs als je geen ingrijpende werken wil uitvoeren, heb je daar in elk van de drie gewesten een stedenbouwkundige vergunning voor nodig. Je verandert immers de bestemming of het gebruik van het gebouw. In Vlaanderen kreeg deze vergunning even geleden een nieuwe naam. Sinds 1 januari 2018 spreken we van een omgevingsvergunning. Afhankelijk van de nieuwe functie, zijn er ook eisen op het vlak van energieprestatie en binnenklimaat (EPB).

Sommige gebouwen maken deel uit van een beschermd dorp- of stadszicht. Dat beschermde statuut staat de verkoop niet in de weg. Je mag het pand ook verbouwen, veranderen of verbeteren. Maar alleen op voorwaarde dat de belangrijke historische onderdelen bewaard blijven. Interessant: als eigenaar van een beschermd gebouw geniet je bepaalde steun-maatregelen en fiscale voordelen.

Bodemattest

Een mooi project op het oog? Weet dan dat in sommi-ge loodsen en fabrieken gevaarlijke stoffen gebruikt werden. Ook in andere panden is er mogelijk vervuiling, bijvoorbeeld door een lekkende stookolietank. Wie in Vlaanderen en Brussel een onroerend goed wil verkopen, moet daarom altijd een bodemattest afleveren. Sinds 1 januari 2019 is dat ook het geval in Wallonië.

In Brussel geeft een bodemattest aan of de bodem in kwestie opgenomen is in de inventaris van de bodemtoestand. Dat is de lijst van alle percelen die verontreinigd of vermoedelijk verontreinigd zijn, maar ook van percelen die niet verontreinigd, behandeld of in behandeling zijn. In Wallonië worden die gegevens bijgehouden in de BDES (Banque de données de l’état des sols wallons). In Vlaanderen vermeldt het bodem-attest alle relevante gegevens die de OVAM heeft over de grond. Dat agentschap is verantwoordelijk voor het afvalbeleid en de bodemsanering in het gewest.

Stabiliteit

Voor je een gebouw aankoopt, laat je het best de stabili-teit onderzoeken door een studiebureau. Hoe nobel je bedoelingen ook mogen zijn, soms is slopen gewoon de beste optie. Al hangt veel ook af van het type gebouw.

Loodsen en fabrieken

Loodsen en fabrieken zijn grote ruimtes met veelal een kolommen- en balkenstructuur. De vloeren en muren zijn berekend op zware lasten. Ga je zulke gebouwen gebruiken om in te wonen, dan ligt de nieuwe belasting een stuk lager. Aanpassingen zijn dus maar zelden nodig. Let wel: in oude magazijnen ligt soms een houten vloer. Die is mogelijk weinig geschikt als basis voor een loft.

Historische gebouwen

Om bij historische gebouwen, zoals kerken of oude schuren, mogelijke problemen aan het licht te brengen, doe je het best een beroep op een restauratie-architect. Hij kan bijvoorbeeld de houten dakstructuur nakijken op mechanische beschadigingen of aantasting door zwam en insecten. Als er van het gebouw geen plannen zijn, moeten soms destructieve testen uitgevoerd worden. Zo kan je bij graafwerken in een oude schuur soms op een vergeten aalput stoten.

Kantoorgebouwen

Kantoorgebouwen bestaan uit verschillende vloerlagen op betonnen kolommen, waarbij traphallen en liftkokers extra stabiliteit geven. De gevel is vaak niet-dragend en kan dus gemakkelijk vervangen worden. Meestal staat de nieuwe gevel iets naar achter om plaats te maken voor een balkon. Is de vloer niet draagkrachtig genoeg voor zware binnenmuren, dan worden lichte scheidingswanden gebruikt, die bekleed worden met een plaatmateriaal.

Woningen

Soms wijkt de nieuwe functie niet veel af van de bestaande. Denk aan een café dat omgebouwd wordt. Zijn de verdiepingsvloeren niet draagkrachtig genoeg, overweeg dan om de hele binnenkant leeg te maken. Breng een nieuwe structuur aan uit bijvoorbeeld hout-skelet. Ook een nieuwe dakconstructie – die omwille van de isolatie een stuk zwaarder is – vraagt soms versteviging. Laat in dat geval een betonnen ringbalk op de muren gieten. 

Volumes en oppervlaktes

Bij herbestemmingen gaat het vaak om grote gebouwen die je met een minimum aan ingrepen indeelt in nieuwe ruimtes. Werk zoveel mogelijk omkeerbaar, zodat je de wijzigingen nadien ook gemakkelijk kan weghalen. Wil je toch oude muren verven, gebruik dan het juiste type verf. Bij massieve muren kan vocht alleen verdampen via het muurvlak, maar hedendaagse latex- en acrylverven verhinderen dat vocht zijn weg vindt naar buiten.

De technieken doe je het best in opbouw, met zichtbare leidingen, of plinten om alle kabels in weg te werken. Voor een nog strakkere look kan je het schakel-materiaal ook wegstoppen in tussenwanden of gebruikmaken van vloerstopcontacten. Ook interessant zijn kabelgoten voor de verlichting. 

Veel herbestemmingsprojecten hebben open interieurs, met als grote troeven een sterk ruimtelijk gevoel en contact tussen de bewoners. Nadelen zijn een gebrek aan intimiteit en een grote kans op geluidsoverlast. Slaapkamers en badkamers worden daarom vaak ingericht als aparte ruimtes. In de leefruimte kan je verschillende zones afbakenen met tussenwanden, room dividers, schuifdeuren en niveauverschillen in de vloer. Andere mogelijkheden zijn de meubelen en gordijnen en – minder gekend – de verlichting.

Deze oude hoeve werd verbouwd en uitgebreid. Het is nu een moderne woning met respect voor het authentieke karakter.
@ Tim Van de Velde/Arch. Lies Boelaert

Lichtinval

Als je de gevel intact laat – wat de bedoeling is bij herbestemmingen – zit je met flinke beperkingen voor de lichtinval. Oplossingen zijn een glazen vloer, dak-ramen, binnenramen en vides. Is de gevel, of een deel ervan, beschadigd, dan kan je die vervangen door een nieuwe gevel met grote ramen of een nieuw bouwvolume.

Loodsen en fabrieken

In veel industriële panden wordt het licht binnengebracht door het dak. In andere loodsen en fabrieken zitten wel degelijk ramen in de muren, maar zelden op de juiste hoogte, waardoor je wel licht hebt maar geen zicht. Je kan dat eventueel opvangen met een hogere vloer. Onder de vloer ontstaat dan een vrije ruimte, die je kan gebruiken als berging of om de technieken onder te brengen. Ook handig is een patio, om zonlicht tot in de kern van het gebouw te brengen.

Historische gebouwen

Bij woningen in kerken en kapellen komt het licht in de meeste ruimten van twee kanten. Hoge plafonds in combinatie met hoge ramen maken zulke gebouwen ideaal om met tussenverdiepingen te werken. De bovenkant van de ramen steekt dan mooi boven de verdiepingsvloer uit. Om ook zicht te krijgen op buiten, kan je de leefruimte boven inrichten en de slaapvertrekken op het gelijkvloers.

Kantoorgebouwen

Kantoorgebouwen zijn vrij diep. Licht door het dak krijgen is geen optie. Als je wanden plaatst om een verdieping op te delen, heeft dat bovendien een negatief effect op de lichtinval. Zeker als je de nieuwe ramen naar achter zet, om plaats te maken voor een balkon. Het enige wat je kan doen, is de nieuwe raamopeningen zo groot mogelijk maken en de ramen uitrusten met glas met een hoge lichttransmissie.

Energie

Een gebouw herbestemmen is op zich al duurzaam. Maar je kan nog verder gaan door het gebouw ook energiezuinig te maken. Net als bij de lichtinval loop je wel aan tegen beperkingen, omdat de belangrijkste maatregel – isolatie – het uitzicht verandert. Een tip: begin bij het dak. Daar valt de grootste winst te halen. Ook energiezuinige technieken, zoals een hogerendementsketel op aardgas of een warmtepomp, zijn een stap voorwaarts. De muren isoleren is daarentegen minder eenvoudig.

Muren isoleren

Kantoorgebouwen worden vaak volledig gestript. Je kan de nieuwe gevel perfect isoleren en alles luchtdicht maken. Isoleren doe je het best aan de buitenkant. Voor een bestaande gevel ligt dat jammer genoeg iets moeilijker. Je wijzigt het gevelbeeld en ook dakoversteken en vensterbanken pas je aan. Heel wat mensen willen dat net vermijden.  

Ook spouwmuurisolatie is geen optie. Veel oude gebouwen hebben namelijk massieve muren. Je kan ze dus alleen isoleren aan de binnenkant. Maar ook hier zitten nadelen aan vast. Het ruimteverlies valt in grote gebouwen nog wel mee. Veel erger is de hogere kans op koudebruggen, met condensatie en mogelijk schimmel als gevolg.

Een oplossing om toch goed te isoleren, zonder binnen- of buitenisolatie, is het box-in-boxprincipe. De buitenschil wordt dan bewaard. Je plaatst in het gebouw een box die dienst doet als woonruimte. Voorwaarde is wel dat er in het gebouw voldoende plaats vrij is. 

Het pluspunt van oude gebouwen is dat de muren erg dik zijn: van 40 centimeter in herenwoningen tot 60 centimeter en meer in kerken. Het warmteverlies blijft daardoor enigszins beperkt. Zware muren zijn daarenboven een buffer. Door de thermische inertie warmt de wand op zomerse dagen heel traag op, waardoor het aangenaam fris blijft in huis. Je hebt geen airconditioning meer nodig. 

Ventilatie

Het zwakste punt in de gevel – ook bij oudere gebouwen – zijn de ramen. Hier zit in veel gevallen enkel glas in. Rond de kozijnen zijn er vaak kieren en spleten. Het gebouw ventileert zo op een natuurlijke manier. Wanneer je nieuwe ramen plaatst, die goed aansluiten en isoleren, bestaat de kans dat de vochtige lucht zich niet langer afzet op het glas. De condensatie slaat dan op een ander koud oppervlak, zoals de muren, met allerlei problemen tot gevolg. 

Conclusie

Als je een gebouw herbestemt, laat je dan altijd goed begeleiden. Zorg ervoor dat de combinatie luchtdichtheid-isolatie-ventilatie strak zit. Goed bedoelde maatregelen kunnen soms meer problemen veroorzaken dan oplossen.

Waarom oude panden herbestemmen?
Sommige gebouwen verliezen na verloop van tijd hun originele functie. Ze zijn niet langer relevant of de locatie is niet meer ideaal. Denk bijvoorbeeld aan loodsen en fabrieken in stadscentra. Om leegstand, verkrotting en vandalisme tegen te gaan, wordt voor die gebouwen vaak een nieuwe bestemming gezocht, bijvoorbeeld als woning.
Voordelen herbestemming:
Herbestemmingen blazen verloederde wijken nieuw leven in.
Je vermijdt afval en legt geen beslag op de schaarse vrije ruimte.
Langdurig leegstaande gebouwen zijn vaak niet zo duur in aankoop.
Er is geen energie nodig voor de productie en het transport van materialen.
De bouwtijden zijn korter en je hebt minder last van regen en wind tijdens de werken.
Je woning heeft een uniek karakter.
Nadelen herbestemming: 
Steden en gemeenten willen niet altijd meewerken.
Veel interessante gebouwen liggen niet in woonwijken.
Sommige projecten vragen om gespecialiseerd personeel.
Voor historisch waardevolle gebouwen zijn er extra beperkingen.
Eens omgevormd tot woningen zijn andere functies later moeilijk realiseerbaar. 

Tekst Wim Deloof


Niet gevonden wat je zocht?

Probeer het nogmaals in onze zoekmachine.

Gerelateerde artikels