Rechten en plichten in de samenwerking met de architect

Bouwpartners

De architect is uw technische, juridische en financiële gids, en moet op al die terreinen beslagen zijn.

De architect is uw technische, juridische financiële gids, en moet op al die terreinen beslagen zijn.

De wederzijdse rechten en plichten worden in de eerste plaats bepaald door de inhoud van de overeenkomst die u met de architect sluit. Als die overeenkomst niets vermeldt, geldt voor een architect dikwijls een informatieplicht. Anderzijds moet u hem onder andere correct betalen.

Voor het ereloon van de architect bestaan er geen vaste tarieven. De Orde van Architecten heeft wel barema’s vastgelegd in de zogenaamde deontologische norm nummer 2. Voor de renovatie of restauratie van een normaal woon- of handelshuis komen die ruwweg neer op 12% van het bedrag van de uitgevoerde werken.

De Orde beschouwt dit percentage als een minimum en stelt dat het kan worden verhoogd als de architect gn volledige opdracht krijgt, als hij met meerdere aannemers moet werken, als het om een technische moeilijke opdracht gaat.

Opgelet: als u zelf werken uitvoert, mag de architect volgens de deontologische norm ook op uw gepresteerde arbeid en op de door u verwerkte materialen een percentage vragen. Om deze tarieven te kunnen hanteren, moet de overeenkomst die u met de architect sluit uitdrukkelijk verwijzen naar de deontologische norm nummer 2.

Helemaal juridisch waterdicht is het pas wanneer de norm als bijlage is toegevoegd door de contractanten is geparafeerd. Als er gn verwijzing is naar de norm, moet de architect zijn ereloon opmaken naargelang zijn geleverde prestaties en de moeilijheidsgraad van zijn opdracht.

Bespreek het ereloon op voorhand

Om discussies achteraf te voorkomen, maakt u het best van in het begin sluitende afspraken over het ereloon. De aanbevelingen van de Orde verplichten u daarbij tot niets: u kunt vrij onderhandelen.

Een van de kritieken is bijvoorbeeld dat een architect met de hierboven beschreven vergoeding extra centen opstrijkt wanneer u als bouwheer kiest voor duurdere oplossingen die voor hem geen extra werk betekenen. We denken bijvoorbeeld aan een bevloering, keuken of badkamer die een gat in uw portemonnee slaan.

Dergelijke zaken kunt u in overleg met uw architect buiten het ereloon houden. Let bij het maken van afspraken zeker op het verschil tussen een percentage op de totale kostprijs van de uitgevoerde werken of op de geraamde kostprijs.

In plaats van met een percentage kunt u ook een vaste prijs afspreken, wat steeds vaker gebeurt. Denk eraan dat gierigheid zichzelf straft. Een architect die een behoorlijk honorarium ontvangt, zal zich meestal ook beter inzetten. Alleen al door de offertes goed uit te pluizen, kan hij u een fikse som helpen besparen.

Besparen op het ereloon van de architect door hem een minimumopdracht te geven, kan u zuur opbreken. Bij uitvoeringsfouten kunt u achteraf medeaansprakelijk worden gesteld als u de werken niet hebt laten controleren door een architect.

Soms betaalt u sneller dan verwacht

Vanaf wanneer bent u een architect geld verschuldigd? Veel sneller dan u zelf beseft! Een ‘eerste advies’ zal meestal gratis zijn, maar volgens de Orde mag de architect u daar al voor laten betalen. Maak ook hierover op voorhand afspraken.

In ieder geval heeft zo’n eerste advies geen verdere verbintenis tot gevolg. Als u een architect vraagt om na te gaan of u een stedenbouwkundige vergunning kunt krijgen en hij daarvoor bijvoorbeeld een ontwerp moet maken, moet u dat ook zonder overeenkomst vergoeden.

In theorie mag een architect immers voor elke prestatie een ereloon aanrekenen, ook als u geen geschreven overeenkomst hebt gemaakt. Wel blijkt uit het gros van de rechtspraak dat de architect moet kunnen bewijzen dat hij een opdracht heeft gekregen (bv. via briefwisseling, uw handtekening onder de plannen). Als u een overeenkomst met een architect achteraf wil verbreken zonder dat u hem een zware fout kunt aanwrijven, kan dat altijd in wederzijds overleg.

Als de architect daarmee niet akkoord gaat, zal u normaal de reeds gepresteerde prestaties en de gederfde winst moeten vergoeden. Twee keer nadenken over budget en voorontwerp is dus aangeraden.

Als u de overeenkomst wil verbreken omdat de architect volgens u een zware fout heeft gemaakt, moet u hem eerst in gebreke stellen en kunt u daarna voor de rechtbank de ontbinding van de overeenkomst plus eventueel een schadevergoeding eisen.

Betaling

Voor de betaling wordt dikwijls het volgende schema gebruikt: 20% van het voorziene ereloon als voorschot, 20% bij overhandiging van de documenten voor de aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning, 20% bij de overhandiging van de aanbestedingsdocumenten, 30% naarmate de werken vorderen, 10% bij de voorlopige oplevering.

Het bedrag van de eerste vier schijven heeft betrekking op de geraamde totale uitgaven. Nadat de werkelijke prijzen bekend zijn, volgt een aanpassing. Schroom u niet om ook over dit betalingsschema te onderhandelen.

Een meer consumentvriendelijke regeling is bijvoorbeeld: 15% na de voorlopige ontwerpen, 30% bij afgifte van de documenten voor de aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning, 30% naarmate de werken vorderen, 20% bij de voorlopige oplevering, 5% bij de definitieve oplevering.

Als de architect u een ereloon aanrekent waarmee u het niet eens bent – bv. omdat hij het werk niet of slecht heeft uitgevoerd – en een regeling in der minne onmogelijk blijkt, kunt u kiezen voor een arbitrageregeling via de Orde van Architecten. In dat geval hakken een of meerdere ‘arbiters’, aangeduid door u en/of door de Orde, de knoop definitief door.

Uiteraard moeten beide partijen het er vooraf wel over eens zijn dat het geschil wordt opgelost via arbitrage. U kunt zich ook richten tot de rechtbank. Die zal waarschijnlijk het advies van de Orde inwinnen, tenzij u zich beroept op een slechte uitvoering, te wijten aan een gebrekkige controle door de architect.

Budgetbeheersing

In de overeenkomst met de architect laat u een raming van de kostprijs van uw verbouwing opnemen. De architect moet ervoor zorgen dat de verbouwing haalbaar is voor dit budget. Wat als bij het evalueren van de offertes blijkt dat uw voorziene bouwbudget ni volstaat?

De eerste en meest aangewezen oplossing is dat u het hele project samen opnieuw bekijkt en naar een goedkopere oplossing zoekt. Als uw vertrouwen in de architect compleet zoek is, kunt u een einde maken aan de overeenkomst.

Volgens de rechtspraak begaat de architect een fout zodra de meerkost oploopt tot meer dan 10 tot 15% van de raming. In dat geval kunt u niet alleen de overeenkomst met hem laten ontbinden, maar ook alle al betaalde erelonen terugvorderen en zelfs een vergoeding eisen voor eventuele geleden schade.

Architecten torsen een hele resem zware verantwoordelijkheden die niet altijd bij wet zijn vastgelegd. Een plaatsbeschrijving van de bouwplek moeten ze bijvoorbeeld wettelijk of deontologisch niet maken, maar als er een serieus risico op beschadiging van de aanpalende woning(en) is, behoort deze klus wel tot hun informatie- en zorgvuldigheidsplicht.

Uiteraard kunt u de noodzaak van een dergelijke beschrijving altijd in de overeenkomst laten opnemen. Voor overheidsopdrachten is de architect verplicht een startbevel te geven. Voor privwoningen geldt die verplichting niet, tenzij ze vermeld staat in de overeenkomst of het lastenboek.

Als die vermelding ontbreekt, kan een startbevel wel zinvol zijn wanneer er een uitvoeringstermijn voor de werken (in werkdagen of kalenderdagen) is vastgelegd, maar geen vaste startdatum. In dat geval fungeert het startbevel namelijk als officieel begin van die termijn.

Als hij een mandaat heeft van de bouwheer, moet de architect het startbevel geven. Als hij geen mandaat heeft, moet hij de bouwheer ertoe aanzetten om het startbevel te geven. Zelfs als hij de controle van de werken niet kreeg toevertrouwd, moet hij gezien zijn informatieplicht de bouwheer minstens waarschuwen dat die een startbevel moet geven.

Gemene muur en registratie

Ook het gemeen maken van muren is geen wettelijke opdracht van de architect, maar behoort wel tot zijn informatieplicht. Het gevaar bestaat immers dat als een muur niet gemeen wordt gemaakt terwijl dat achteraf noodzakelijk blijkt, de werken worden stilgelegd of dat bepaalde zaken weer moeten worden afgebroken.

De architect moet ook nagaan of de aannemer geregistreerd is, en dat in principe telkens voor u een factuur betaalt. Als u werkt met een niet geregistreerde aannemer, bestaat het risico dat u in bepaalde gevallen (bv. als u bouwt met uw vennootschap of als u zelfstandige bent en een gedeelte van uw woning bestemd is voor beroepsdoeleinden) mee zal opdraaien voor eventuele achterstallige betalingen van de aannemer bij de belastingen of de sociale zekerheid. En met die kerels valt niet te spotten, zoals u wellicht weet.

Help, mijn architect trapt het af!

Kan een architect zomaar een einde maken aan zijn opdracht? Niet zomaar, maar als u hem niet tijdig betaalt, kan hij de werken wel laten stilleggen. Of u in afwachting van het herstarten van de werken dan bij hem kunt logeren, is zeer de vraag.

Adres

Nationale Raad van de Orde van Architecten, Livornostraat 160 bus 2, 1050 Brussel, tel. 02/647 04 94, fax 02/646 38 18.

Niet gevonden wat je zocht?

Probeer het nogmaals in onze zoekmachine.

Gerelateerde artikels