Registratie van huurovereenkomsten

Registratie van huurovereenkomsten

Recht en financiën

De Programmawet van 27 december 2006 heeft enkele nieuwigheden ingevoerd die hun weerslag kunnen hebben op uw huurovereenkomst, los van het feit u huurder of verhuurder bent.

De Programmawet van 27 december 2006 heeft enkele nieuwigheden ingevoerd die hun weerslag kunnen hebben op uw huurovereenkomst, los van het feit u huurder of verhuurder bent.

De registratie van een huurovereenkomst bestaat erin dat het huurcontract bij de ontvanger van registratierechten wordt aangeboden om er het verplichte registratierecht op te betalen. De registratie is dus een fiscale operatie, die in principe moet gebeuren binnen de vier maanden nadat de huurovereenkomst werd gesloten. Een belangrijk gevolg van de registratie is dat de huurovereenkomst hierdoor een zogenaamde ‘vaste dagtekening’ verkrijgt. Op die manier kan worden vermeden dat een derde partij, zoals bijvoorbeeld de nieuwe eigenaar van het pand dat verhuurd wordt, het bestaan van de huurovereenkomst gewoon zou kunnen negeren. Het praktisch belang hiervan is duidelijk: indien de oorspronkelijke verhuurder het gehuurde goed verkoopt of schenkt aan een derde, moet de huurder de zekerheid hebben dat het lopende huurcontract wordt gerespecteerd door die derde partij en dat hij niet plots op straat wordt gezet.

Tot voor kort dienden beide partijen, huurder en verhuurder, samen in te staan voor de registratie van de huurovereenkomst. Contractueel werd evenwel dikwijls bepaald dat de huurder voor de registratie moest zorgen alsook de bijhorende kosten moest dragen. De huurder had ook het meeste belang bij de registratie. Niettegenstaande de wettelijke verplichting tot registratie, gebeurde dit in het verleden maar bitter weinig.

Wat is er nu veranderd?

De wetgever was niet akkoord met de gangbare praktijk van het systematisch niet registreren van huurovereenkomsten en heeft ingegrepen. De Programmawet van 27 december 2006 brengt een aantal wijzigingen aan waardoor nu vooral de verhuurder er belang bij heeft dat de huurovereenkomst geregistreerd wordt. Een eerste belangrijke bemerking is dat de nieuwe regeling hoofdzakelijk betrekking heeft op huurovereenkomsten, waarop de Woninghuurwet, zoals opgenomen in het Burgerlijk Wetboek, van toepassing is. Dat zijn namelijk alle huurovereenkomsten betreffende een woning die de huurder als hoofdverblijfplaats dient. Met hoofdverblijfplaats wordt bedoeld: de woning waar een gezin of een alleenstaande effectief en gewoonlijk verblijft.

De meest in het oog springende wijzigingen werden door de wetgever aangebracht in de Woninghuurwet zelf. Voortaan bevat deze een artikel 5bis waarin de verplichting tot het laten registreren van de huurovereenkomst bij de verhuurder wordt gelegd. In afwijking van de algemene regeling dient de verhuurder het huurcontract binnen een termijn van twee maanden op het registratiekantoor aan te bieden. De kosten van een eventuele laattijdige registratie vallen eveneens ten laste van de verhuurder.

De gevolgen van het niet laten registreren zijn niet gering. Een niet geregistreerd contract kan vanaf nu door de huurder op elk ogenblik worden opgezegd, zonder dat hij hierbij een opzeggingstermijn moet respecteren of een vergoeding verschuldigd is. Door deze nieuwe reglementering wordt de verhuurder als het ware gedwongen om de huurovereenkomst te laten registreren. In het verleden was het voor de huurder immers niet mogelijk om de huurovereenkomst zomaar op te zeggen. Hij moest hiervoor in principe een opzeggingstermijn van drie maanden in acht nemen. Bovendien had de verhuurder recht op een vergoeding van de huurder wanneer deze laatste de huurovereenkomst beëindigde tijdens de eerste driejarige periode van de huur. Deze vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst beëindigd wordt tijdens het eerste, het tweede of het derde jaar. Wil de verhuurder dus de nodige zekerheid verkrijgen over zijn maandelijkse huurinkomsten en wil hij niet geconfronteerd worden met een huurder die de huur opzegt zonder opzeggingstermijn, dan zal hij de huurovereenkomst ter registratie moeten aanbieden.

Dat bij een niet geregistreerd contract de huurder plots kan vertrekken, betekent echter niet dat hij de verhuurder in het ongewisse kan laten. De opzeg aan de verhuurder moet nog steeds gebeuren, maar zonder de verplichting een opzeggingstermijn in acht te nemen. De huurder die de huurovereenkomst opzegt in het midden van de maand, is steeds de huur voor de volledige maand nog verschuldigd.

Bovenstaande regelgeving is enkel van toepassing op schriftelijke overeenkomsten. De huurder die een mondelinge huurovereenkomst heeft afgesloten, zal de opzeggingstermijn van drie maanden moeten respecteren en de gebeurlijke vergoeding moeten betalen. De huurder die gebonden is door een huurovereenkomst voor een termijn van drie jaar of minder, kan zich bij niet registratie van deze overeenkomst evenmin beroepen op de vermelde voordelen met betrekking tot opzeggingstermijn en opzeggingsvergoeding.

Wat zijn de kosten van registratie?

Waar vroeger voor de registratie van een huurovereenkomst, die valt onder het toepassingsgebied van de Woninghuurwet, een vast recht van 25,00 euro verschuldigd was, is dit nu kosteloos geworden. Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst te laat registreert, kan hem wel een boete worden opgelegd ten bedrage van 25,00 euro.

Hoe zit het met lopende huurcontracten?

De gevolgen van de hierboven genoemde nieuwe regelgeving zullen zich pas laten voelen vanaf 1 juli 2007. Vanaf dat ogenblik beschikt de huurder in principe over de mogelijkheid om zijn niet geregistreerde huurovereenkomst op te zeggen zonder opzeggingstermijn en zonder een gebeurlijke vergoeding te moeten betalen.

Al de woninghuurovereenkomsten die zijn afgesloten vóór 1 januari 2007 en waarvoor de registratietermijn reeds verstreken is, kunnen in principe tot 30 juni 2007 gratis ter registratie worden aangeboden. Er zal geen boete wegens laattijdige registratie verschuldigd zijn. Hetzelfde geldt voor de huurovereenkomsten die worden afgesloten tussen 1 januari 2007 en 30 april 2007 en welke uiterlijk op 30 juni 2007 aan de registratie worden voorgelegd. Eén en ander betekent dat de boete wegens een te late aanbieding wél verschuldigd is op overeenkomsten die geregistreerd worden vanaf 1 juli 2007 en dateren van vóór 1 mei 2007.

Sven Vernaillen & Joris Wouters – GSJ-Advocaten – Mechelsesteenweg 27 – 2018 Antwerpen t. 03/232.50.60 – www.gsj.be

Niet gevonden wat je zocht?

Probeer het nogmaals in onze zoekmachine.

Gerelateerde artikels