Slopen en heropbouwen? Doe de check!

Slopen en heropbouwen? Doe de check!

Advies, Renovatiedag

Ga je nu slopen of toch maar renoveren? Het blijft voor veel bouwheren een netelig dilemma. Wij helpen je de knoop doorhakken.

Door de strenge energienormen en hoge grondprijzen is nieuwbouw in ons land steeds meer een zaak voor de happy few. Nieuwbouw wordt bovendien op verschillende manieren fiscaal ontmoedigd. De btw op nieuwbouw bedraagt 21 procent, terwijl je voor een renovatie maar 6 procent btw betaalt. Veel mensen nemen daarom noodgedwongen hun toevlucht tot een renovatie. Maar dat leidt tot nefaste neveneffecten, want in bepaalde gevallen is het verstandiger om een verouderde woning te slopen en opnieuw te bouwen dan te renoveren. Dat beseft ook de overheid: in 32 Belgische steden en gemeenten (zie kader voor de volledige lijst) kan je een woning afbreken en heropbouwen tegen een verlaagd btw-
tarief van 6 procent.

Waar geldt het verlaagde btw-tarief van 6 procent?
In deze stadsgebieden kan je een oude woning slopen en heropbouwen aan het verlaagde btw-tarief van 6 procent.
Vlaanderen: Aalst, Antwerpen, Brugge, Dendermonde, Gent, Genk, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare en
Sint-Niklaas.
Brussel: Anderlecht, Brussel, Elsene, Etterbeek, Schaarbeek, Sint-Gillis, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Joost-ten-Node, Ukkel en Vorst.
Wallonië: Bergen, Charleroi, Doornik, La Louvière, Luik, Moeskroen, Namen, Seraing en Verviers.

Stappenplan

Slopen en heropbouwen is niet alleen financieel vaak interessant, ook technisch is het aan te raden om te onderzoeken of het nog wel de moeite loont om een gebouw te renoveren. Het Wetenschappelijk en Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf (WTCB) wijst erop dat 5 procent van het Belgische gebouwenpark – wat neerkomt op zo’n 200.000 woningen – in een te slechte staat verkeert om nog eenvoudig tot een aanvaardbare basiskwaliteit te komen. Met andere woorden: als je zo’n woning tóch renoveert, loop je het risico dat je huis op lange termijn niet meer tegemoetkomt aan de gewenste comfort- en energie-eisen, wat ook een waardedaling met zich meebrengt. Om dat te vermijden, is het van belang dat je weloverwogen de afweging maakt tussen renoveren en slopen. Ook daarvoor werkte het WTCB een mogelijk raamwerk uit. Het gaat om een driedelig stappenplan:

1. Ten eerste moet je kijken naar de (wettelijke) randvoorwaarden, zoals bepaalde erfgoedregels of stedenbouwkundige voorschriften. 

2. Ten tweede moet je de kwaliteit van de bestaande woning grondig evalueren. 

3. Ten slotte kan je dan alle scenario’s tegen elkaar afwegen en een keuze maken.

Stap 1: kijk naar de stedenbouwkundige bepalingen

Het heeft geen zin om veel na te denken over de keuze tussen slopen of renoveren als je nog niet eens weet of je je woning wel mág slopen. Net als een grondige renovatie, is ook het slopen en heropbouwen van een woning vergunningsplichtig. Informeer daarom, liefst voor de aankoop van een woning uiteraard, naar eventuele regels op het vlak van erfgoed en stedenbouwkundige voorschriften. Stel dat je woning geklasseerd is als beschermd monument of als beschermd dorps- of stadsgezicht, dan is de kans klein dat je ze zomaar kan slopen. Een beschermde woning mag meestal niet of niet volledig gesloopt worden. Soms kan je wel een vergunning krijgen, maar deze zal expliciet aangeven op welke manier je de erfgoedwaarde van de woning in acht moet nemen.

Ook andere bepalingen kunnen voor complicaties zorgen. Soms is de sloop van een woning wel toegelaten, maar mag je de woning na afbraak niet meer heropbouwen. Dit is bijvoorbeeld het geval bij zonevreemde woningen. Deze mogen dan bijvoorbeeld wel gesloopt en heropgebouwd worden, maar met een inperking van het bouwvolume. Het kan dus dat de nieuwe woning kleiner zal moeten zijn dan de oorspronkelijke woning. Dit komt trouwens niet alleen voor bij verafgelegen oude hoeves, maar bijvoorbeeld ook bij rijwoningen waar door de jaren heen tal van aanbouwen tegen gezet werden. Als je deze helemaal wilt vervangen door een moderne, goed geïsoleerde structuur, moet je zeker nagaan of dat zomaar mag. In sommige gevallen mag je een aanbouw na afbraak niet meer heropbouwen en ben je dus gedwongen om kleiner te bouwen. 

Om dit te vermijden, kiezen bouwheren er soms voor om de bestaande draagstructuur te bewaren, maar het is dan aan je architect om een goede inschatting te maken van de kwaliteit van die draagstructuur op het vlak van stabiliteit, en de mogelijkheden qua isolatie en luchtdichtheid. Het gaat hier om juridisch complexe materie die bovendien per gewest verschillend is. Vandaar het advies om altijd eerst langs te gaan bij de stedenbouwkundige dienst van de gemeente waar het gebouw gelegen is.

Stap 2: kijk naar de kwaliteit van de woning 

Huidige toestand

Soms biedt afbreken en heropbouwen extra perspectieven. Hier kon de eigenaar twee verdiepingen hoger bouwen.
© Luc Roymans/P8 Architecten

Elke architect zal het beamen, het kost handenvol (extra) geld om een woning die in slechte staat verkeert te laten rijmen met de hedendaagse energie- en comforteisen. Om een correcte inschatting te kunnen maken van de bouwtechnische toestand van de woning, schakel je best meteen een architect in. En dit kan alleen na een grondige visuele inspectie van de woning, zowel aan de buiten- als de binnenzijde.
Belangrijke aandachtspunten zijn onder meer de kwaliteit van de bestaande draagstructuur en funderingen. Problemen komen vaak aan de oppervlakte door barsten, scheuren of verzakkingen. Ook vochtproblemen moeten tijdig worden opgespoord. Die moeten absoluut verholpen worden en kunnen een ingrijpende meerkost met zich meebrengen.

Hoewel de nadruk bij de evaluatie vooral moet liggen op de stabiliteit van de woning, kunnen ook technische factoren een rol spelen bij de beslissing. Zijn er bijvoorbeeld nog loden leidingen voor drinkwater aanwezig, dan worden deze best vervangen (waterleidingen van lood voor de toevoer van water zijn slecht voor de gezondheid en zelfs niet toegestaan in huurwoningen, red.). Het vervangen van sanitaire leidingen kan uiteraard ook deel uitmaken van een grondige renovatie, maar het is belangrijk dat je met dit soort ingrepen ook rekening houdt bij je keuze tussen slopen of renoveren. Je merkt het: hoe ingrijpender de renovatiewerken, hoe interessanter het wordt om te kiezen voor sloop en heropbouw.

Tip

Bekijk in deze fase ook wat de impact van eventuele sloopwerken zou zijn. Gaat het om een rijwoning, dan is mogelijke schade aan de aanpalende woningen iets om rekening mee te houden. Een ervaren architect vormt hier uiteraard een belangrijke meerwaarde. Beperk je in je keuze bovendien tot de essentiële zaken, zoals vochtproblemen of problemen op het vlak van stabiliteit. Een doorhangend dak is bijvoorbeeld minder belangrijk, omdat je het dak bij een grondige renovatie waarschijnlijk toch vernieuwt.

Architecturale mogelijkheden

De kans is klein dat je een bestaande woning grondig renoveert zonder de dragende structuur te willen wijzigen. Onze huidige comfort- en wooneisen zijn nu eenmaal anders dan vijftig jaar geleden. Ga daarom na of de bestaande woning nog voldoende ruimte biedt voor alle geplande woonfuncties en of er wijzigingen mogelijk zijn, zoals een tussenmuur tussen de keuken en woonkamer verwijderen, nieuwe invullingen geven aan bestaande ruimtes of misschien zelfs een extra verdieping (optopping) toevoegen. Voor deze ingrepen moet de bestaande structuur, inclusief de fundering, in orde zijn. 

Kijk verder ook naar andere architecturale kwaliteiten, zoals de toetreding van daglicht of de aanpasbaarheid van de woning op lange termijn. Soms wijkt de bestaande situatie zo sterk af van je wensen, dat (deels) slopen en heropbouwen de beste keuze is.

Energetische opties

Hoe je het ook draait of keert, het energieaspect is enorm belangrijk bij zowel nieuwbouw als renovatie. Niet alleen binnen de huidige context, maar vooral ook op lange termijn. Het WTCB wijst erop dat renovatie-ingrepen in regel een levensduur van meer dan 30 jaar hebben. Als je vandaag veel investeert in een grondige renovatie, zorg je er dus best voor dat je huis ook binnen 20 of 30 jaar nog aan de dan geldende energie-eisen voldoet. Dat is de enige manier om zeker te zijn van een waardevaste investering.

Ook vanuit de overheid worden er almaar strengere energie-eisen opgelegd aan renovaties. Zowel in Vlaanderen als in Brussel en Wallonië zijn er al minimale isolatie- en installatie-eisen voor vergunningsplichtige renovaties. Maar als bouwheer kijk je best nóg verder, naar de echte lange termijn. In Vlaanderen heeft de overheid in haar Renovatiepact bijvoorbeeld bepaald dat bestaande woningen tegen 2050 een E-peil van maximaal 60 mogen hebben, of een EPC-kengetal van 100 à 110 kWh per vierkante meter. Daarvoor zijn vrij ingrijpende maatregelen nodig op het vlak van isolatie en technieken. Daarnaast spelen ook andere factoren een rol, zoals de oriëntatie, de compactheid van de woning, eventuele koudebruggen en de beschikbare ruimte voor het integreren van technieken, zoals luchtkanalen voor ventilatie. Als uit een analyse van je architect blijkt dat de energiedoelstellingen op lange termijn moeilijk haalbaar zijn, is slopen en heropbouwen een optie. Hou er dan wel rekening mee dat je dan aan de strengere nieuwbouweisen moet voldoen. Al zijn die wel makkelijker haalbaar dan bij een renovatie.

Evalueren van de grondwaarde

Ook als de waarde van de grond waarop de woning staat hoger is dan de waarde van de woning zelf, kan het interessanter zijn om het huis te slopen en opnieuw te bouwen. Op die manier kan je een grote meerwaarde realiseren. Maar deze overweging hangt ook weer af van de renovatiemogelijkheden (zie hoger). Een bestaande woning met een goede basisstructuur en gunstige oriëntatie kan na een grondige renovatie namelijk ook flink in waarde stijgen.

Stap 3: maak de rekensom

Als je alle bovenstaande factoren in rekening hebt gebracht, kan je ten slotte alle voor- en nadelen in de weegschaal leggen. Let wel: dit is een complexe oefening die je best samen met je architect bekijkt.

Kosten vergelijken

Probeer zo eerlijk mogelijk alle details in rekening te brengen. Als je renoveert, is het vaak mogelijk om tijdens de werken in een deel van het huis te blijven wonen. Bij een sloop zal je tijdelijk iets moeten huren of een andere oplossing moeten zoeken. Verder speelt natuurlijk de btw een rol. Als je kan genieten van het verlaagde tarief van 6 procent, wordt slopen een pak interessanter. Let wel: de afbraakwerken zijn duurder dan je denkt en zeer sterk afhankelijk van de situatie. Een grote, oude hoeve met veel vrije ruimte rondom is bijvoorbeeld een pak goedkoper om af te breken dan een rijwoning in de stad omdat daar veel meer handwerk bij komt kijken. Voor een correcte inschatting van de kosten kan je rekenen op je architect.

Denk eraan dat er grote verschillen zijn tussen aannemers onderling. Je kan offertes opvragen bij meerdere afbraakspecialisten. Of je kan ruwbouwaannemers vragen om ook een prijsraming te maken voor de afbraakwerken. Dat laatste is interessant omdat je zo meteen een totaalbeeld krijgt van het kostenplaatje voor afbraak én heropbouw. Dat geldt trouwens ook voor je spaarbuffer. Als je kiest voor sloop, loop je minder risico’s op onverwachte extra’s. Bij een renovatie hou je beter een financiële buffer van 15 à 20 procent aan de kant, boven op de renovatiekosten. Het voordeel van een renovatie is dan weer dat je veel meer profiteert van allerhande premies, en dat in alle drie de gewesten. Verder kunnen ook eventuele kortingen op de onroerende voorheffing een rol spelen, bijvoorbeeld voor het behalen van een bepaald E-peil. Hier is het vooral van belang om te weten dat de lat voor nieuwbouw hoger gelegd wordt dan bij renovatie, waardoor je bij slopen en heropbouwen net iets meer moeite zal moeten doen om deze korting in de wacht te slepen. 

Energie- en milieuaspecten

Het voordeel van slopen en opnieuw bouwen is dat je meteen de lat zeer hoog kan leggen op het vlak van energieprestaties. Bij een renovatie zal je nooit hetzelfde resultaat bereiken. Het is dan zaak om beide tegen elkaar af te wegen en na te gaan of de energieprestaties bij een renovatie ook in de toekomst nog zullen volstaan. Nu al speelt het EPC-certificaat een rol bij de waardebepaling van een woning en verwacht wordt dat dit op termijn alleen maar belangrijker wordt voor de verkoopwaarde. In de mate van het mogelijke kan je ook rekening houden met de energiebesparing die je in de verschillende scenario’s realiseert. Maar dit is verre van evident. 

Daarnaast kan je ook de milieu-impact van nieuwe materialen meenemen in je beslissing. Omdat de productiefase van bouwmaterialen veel energie en grondstoffen kost, is de milieu-impact van een renovatie vaak lager. Het is aan jou om te bepalen in hoeverre je hier rekening mee houdt, want juridische eisen zijn er vooralsnog niet. Specialisten raden wel aan om goed na te gaan welke ingrepen nodig zijn om duurzaam te bouwen op lange termijn. Daarom is het ook op dit vlak soms beter om een woning te slopen en opnieuw te bouwen.

Nieuwe woningen, maar ook grondige renovaties moeten voldoen aan steeds strengere enegie-eisen. Hoewel de lat voor nieuwbouw hoger ligt, zijn die eisen wel makkelijker haalbaar dan bij een renovatie.
@ Lisa Van Damme/Komaan! Architecten

Conclusie

Als je het bovenstaande stappenplan erbij neemt, valt op hoe complex de afweging tussen enerzijds slopen en heropbouwen en anderzijds renoveren eigenlijk is. Toch valt ook op dat het slopen en opnieuw bouwen van een woning een zeer ingrijpende keuze is. Daarom kom je in veel gevallen tot de vaststelling dat áls de dragende structuur van een woning nog in orde is en er geen vochtproblemen zijn, een renovatie absoluut de moeite waard is. Een bestaande woning met een degelijke basisstructuur kan je volledig strippen, waarbij je alleen de muren (en de vloerplaat als er die al is) behoudt. Zo spaar je in principe een volledige ruwbouw uit, al dan niet tegen 21 of 6 procent btw.

Niettemin zijn er ook nog interessante mogelijkheden voor wie bereid is om goed uit te kijken naar een te slopen woning. Bouwgrond wordt nog altijd schaarser en dus ook duurder, en weinig kandidaat-bouwers gaan doelgericht op zoek naar een mooie grond met een minder waardevolle woning om te slopen. Wie dit wel doet, kan gouden zaken doen. Maar ook hierbij een kanttekening: het besef dat we compacter moeten gaan wonen in goed ontsloten stadskernen en dorpen zal de komende jaren alleen maar verder toenemen. Hoe aantrekkelijk het daarom ook lijkt om een vervallen hoeve of villa op een groot stuk grond te slopen en opnieuw te bouwen, hou voldoende rekening met de ligging. Want ook die zal op termijn heel belangrijk zijn voor de waarde van je huis.

Een beetje slopen…
De keuze tussen slopen en renoveren hoeft niet altijd zo zwart-wit te zijn. Je kan ook beslissen om slechts een deel van een woning te slopen en opnieuw te bouwen, bijvoorbeeld een aanbouw bij een rijwoning. Zo win je twee keer: je kan het nieuwe woongedeelte perfect opnieuw bouwen volgens de regels van de kunst én je geniet toch van het verlaagde btw-tarief van 6 procent. Wel opgelet: de oppervlakte van het oude gedeelte dat overblijft moet groter zijn dan de helft van de totale oppervlakte van de woning. Is het oude gedeelte kleiner dan of gelijk aan het nieuwe gedeelte, dan betaal je alsnog de volle pot van 21 procent btw.

Tekst Tom Mondelaers

Niet gevonden wat je zocht?

Probeer het nogmaals in onze zoekmachine.

Gerelateerde artikels