Vaste regels voor de openbare verkoop

Recht en financiën

Voortaan gelden in het hele land dezelfde regels bij een openbare verkoop.

U kent ze wel, de gele aanplakbiljetten met de vermelding ‘openbare verkoop’. In het verleden kon zo’n publieke zitting al wel eens verschillen naargelang het arrondissement. Sinds begin dit jaar geldt echter eenzelfde procedure in het hele land.

Een volkse bijeenkomst waarbij mensen in een zaaltje achter een café of in het café zelf bieden op een huis of een bouwgrond: zo stelt u zich wellicht de openbare verkoop voor. Terecht, want zo’n publieke zitting behoort voor een stuk tot de Belgische folklore. Maar hoewel in ons land nog geen 10 % van alle eigendommen van eigenaar verandert via een openbare verkoop, heeft deze formule toch een aantal voordelen. Het feit dat alles geregeld wordt door een notaris, zorgt alvast voor de nodige rechtszekerheid voor koper en verkoper.

1. Vaarwel premiejagers

Tot voor kort bestonden er per arrondissement verschillen in de manier waarop openbare verkopen georganiseerd werden. Sinds 1 januari 2010 is er echter een identieke procedure voorzien in het hele land. Dat moet leiden tot meer transparantie voor kopers en verkopers. Nieuw is ook dat een onroerend goed nu in één zitdag in plaats van twee verkocht wordt. Kopers ondervinden hierdoor minder stress en onzekerheid, en verkopers kunnen nu sneller verkopen. De combinatie van twee zitdagen bleek immers niet efficiënt te zijn: tijdens de eerste zitdag was de opkomst meestal laag en werd weinig geboden. Pas op de tweede zitdag ging men voluit. Puur tijdverlies dus.

De verkoper kan nu ook samen met zijn notaris een instelprijs bepalen vóór de verkoop. Die wordt vooraf duidelijk aangekondigd. Ook dit moet leiden tot meer efficiëntie – lees: minder irrelevante biedingen. Nog een nieuwigheid is dat een premie op de koopsom nu enkel wordt toegekend aan degene die echt koopt. In het verleden gingen premiejagers hier immers al te vaak mee aan de haal. Is er een voorafgaande instelprijs bepaald, dan gaat de premie naar diegene die als eerste dit bedrag (of meer) biedt én ook de uiteindelijke koper is. De premie bedraagt 1 % van het eerste bod. Indien er geen instelprijs voorzien is, dan kan de notaris beslissen om toch een premie van 1 % toe te kennen aan diegene die het hoogste bedrag biedt en de uiteindelijke koper is.

2. Huiswerk maken

Elke openbare verkoop wordt aangekondigd met de nodige publiciteit, onder meer via de gekende aanplakbiljetten. Daarin wordt het te koop gestelde goed zo volledig mogelijk voorgesteld. Als kandidaat-koper krijgt u hier ook informatie over onder andere de oppervlakte, het kadastraal inkomen en de stedenbouwkundige bestemming. Maar u kunt ook bij de organiserende notaris extra inlichtingen inwinnen over de aangeboden woning of bouwgrond, en over de precieze verkoopsvoorwaarden. Op voorhand uw huiswerk maken is sowieso een must.

Afhankelijk van de waarde van de aangeboden woning of grond wordt meestal per schijf van 1 000, 2 000 of 3 000 euro opgeboden. Bepaal echter op voorhand hoeveel u maximaal wilt bieden, en overschrijd deze limiet niet. Houd ook rekening met de kosten: daar draait de koper volledig voor op. En vergeet niet dat u de koopsom en de bijkomende kosten als uiteindelijke winnaar steeds op korte termijn zult moeten ophoesten. De kosten moeten zelfs al binnen vijf werkdagen na de verkoop vereffend worden. De aankoopprijs dient u binnen een termijn van zes weken te betalen, tenzij het lastenkohier iets anders vermeldt. Ga dus tijdig met uw bankier praten over uw krediet.

3. En de kosten?

Maar welke bijkomende kosten moet u eigenlijk voorzien bij zo’n openbare verkoop? Alvast goed om weten is dat die kosten voor een gedeelte degressief zijn. Dit betekent dat het percentage kleiner wordt naargelang de prijs van het goed stijgt. Maar gemiddeld moet u toch een bijkomend bedrag van ongeveer 25 % van de aankoopprijs voorzien. Dit percentage geldt zowel voor de aankoop van een bouwgrond als van een woning.

Ter vergelijking: voor een onderhandse verkoop liggen de totale kosten zelden hoger dan 20 %, en zijn ze vaak zelfs minder dan 15 %. Hierover kon u meer lezen in ons vorige nummer (Ik ga Bouwen nr. 329 van april 2010).
Het prijskaartje van een openbare verkoop is dus aanzienlijk hoger dan van een verkoop uit de hand. Een gemiddelde van 25 % extra is relatief veel, maar het gaat dan wel om de totale kost, inclusief de registratierechten, de erelonen van de notaris en de hypotheekbewaarder, en de kosten van de processen-verbaal van toewijzing. Door de recente afschaffing van de tweede zitdag bespaart u als koper alvast 1 500 tot 2 000 euro op publiciteit, huur van de zaal, enzovoort. En vergeet ten slotte niet dat de prijzen bij openbare verkopen gemiddeld 5 tot 10 % lager zijn dan bij een verkoop uit de hand, wat de hogere kosten wellicht compenseert.

Roel Van Espen

Niet gevonden wat je zocht?

Probeer het nogmaals in onze zoekmachine.

Gerelateerde artikels