Wat u moet weten over de gemene muur

Wat u moet weten over de gemene muur

Recht en financiën

Nu we compacter moeten gaan bouwen, zullen we meer en meer worden geconfronteerd met de gemene muur. Een heikel gegeven, zeker omdat burenruzies de laatste jaren erg in trek blijken. Wat moet u zeker weten over de overname van een scheidingsmuur?

Juridische twistappel

Het gemeen maken van een scheidingsmuur is juridisch niet zo duidelijk afgebakend. De hamvraag luidt natuurlijk: wanneer moet u wel een overnameprijs betalen en wanneer niet? Wettelijk is voorzien dat u ‘bij inbezitneming’ van een scheidingsmuur een overnameprijs moet betalen voor de delen die u in bezit neemt. Wat ‘inbezitneming’ precies inhoudt, is echter niet zo duidelijk. Als u het met uw buurman niet eens raakt, ligt het laatste woord bij de rechter (in eerste instantie de vrederechter en bij beroep Eerste Aanleg of het Hof van Cassatie).

De rechter kan twee richtingen uit. Hij kan inbezitneming heel strikt interpreteren en stellen dat er alleen sprake is van een overname als de steunende functie van de muur wordt gebruikt, bijvoorbeeld voor het plaatsen van balken of een verankering. Dat uw isolatie de scheidingsmuur raakt, doet dan niet ter zake.

Anderzijds kan hij ‘inbezitneming’ ruim interpreteren en stellen dat ook andere functies (thermische of akoestische isolatie, een eventuele verplichting om een buitenmuur van 30 cm te hebben zodat u met een dunnere muur parasiteert op uw buurman) tot een overname leiden. Bij discussies voor de rechtbank zal de uiteindelijke beslissing dus altijd een feitenkwestie zijn. Het beste advies is dan ook: bespreek het thema op voorhand met uw buurman als er enige twijfels bestaan.

Kwantakosta

Als er al een wachtmuur staat, kunt u de gemeenschap verwerven door de afkoop van (een deel van) de muur. De prijs wordt bepaald door een landmeter-vastgoedexpert, en bedraagt grosso modo de helft van de grond + de huidige kostprijs van de bouw minus de slijtage. Voor de kostprijs van materialen en hun gebruik bestaan tabellen, opgesteld door verschillende verenigingen van landmeters. Opgelet: het gaat altijd om de prijzen op het ogenblik van de intentie tot overname. Dat is met name belangrijk als het tot een lang aanslepend conflict zou komen.

“Het lijkt een boutade te zeggen dat de landmeter het tweede oudste beroep ter wereld uitoefent. En nochtans volstaat het, om de gegrondheid van deze stelling aan te tonen, te verwijzen naar de behoeften van de oudste voorchristelijke beschavingen zoals het oude Egypte, waar landmeters moesten worden ingeroepen, enerzijds om de grenzen van de jaarlijks door de Nijl overstroomde percelen opnieuw vast te leggen en anderzijds om te zorgen voor perfect horizontale grondvesten voor de talrijke monumenten die de tijd tot op heden hebben getrotseerd.” (uit: Georama, tijdschrift voor de landmeter-expert)

De juiste procedure

De overname gebeurt via twee overeenkomsten: de voorlopige overeenkomst en de akte van eigendomsoverdracht. In de voorlopige overeenkomst wordt vermeld dat beide partijen akkoord gaan met een overname, en wordt al een raming van de prijs gegeven op basis van de meest recente prijsborderellen. U kunt deze borderellen in de overeenkomst meteen als geldende basis laten vastleggen om een stijging van de prijs achteraf te voorkomen. Dit is meteen het moment om een voorschot te betalen.

De beste oplossing om discussies achteraf te voorkomen, is dat u een bedrag betaalt dat zo dicht mogelijk aanleunt bij de uiteindelijk te verrekenen som, bijvoorbeeld de geraamde overnameprijs minus 10 of 15%. Het eigenlijke moment van de eigendomsoverdracht is de akte van muurovername. De overnemer moet deze akte binnen 4 maanden na ondertekening laten registreren.

De gevolgen van de gemeenschap

Elk van de mede-eigenaars van een gemene muur kan de zijde naar zijn eigendom naar goeddunken gebruiken, zolang hij hetzelfde recht gunt aan zijn buurman. Toegelaten zijn schilderen, bedekken met latwerk, spijkers inslaan, kabels of leidingen aanbrengen, een steun maken voor een nieuwe constructie, in bepaalde gevallen verhogen. In een gemene muur mag u alleen openingen maken als u daarvoor de toelating van uw buurman hebt.

De mede-eigenaars moeten de uitgaven delen voor de bewaring en het onderhoud, en voor de herstelling en de heropbouw te wijten aan veroudering of onvoorziene omstandigheden. U kunt altijd afzien van uw recht op onverdeelde mede-eigendom op de muur en van uw eigendomsrecht op de grond waarop die muur is gebouwd. Als u dat doet, moet u nog wel de bestaande gewone lasten maar geen toekomstige onderhoudskosten meer betalen. U draait ook niet langer op voor herstelling of heropbouw voor zover de uit te voeren werken niet voortvloeien uit uw fout.

Adressen

Belgische Unie van landmeters en meetkundigen-schatters van onroerende goederen, Noordstraat 76, 1000 Brussel, tel. 02/219 62 81

Koninklijke Confederatie der landmeters-experten, Scepterstraat 29, 1050 Brussel, tel. en fax 02/644 94 69

Koninklijke Federatie van zelfstandige landmeters-experten, Brusselsesteenweg 65/1, 1500 Halle, tel. 02/356 81 07, fax 02/361 10 34

Niet gevonden wat je zocht?

Probeer het nogmaals in onze zoekmachine.

Gerelateerde artikels