Wet rond mede-eigendom gemoderniseerd

Wet rond mede-eigendom gemoderniseerd

Recht en financiën

Ik ga Bouwen & Renoveren zet de belangrijkste hervormingen op een rijtje.

Ongeveer 1.100.000 appartementen vallen onder de wet van mede-eigendom. Deze wet dateert pas uit 1994, maar al jaren wordt er voor hervormingen gepleit. Die herziening is nu een feit! Waarom was de bereidheid daartoe zo groot?

Voor sommigen is de syndicus nooit bereikbaar, onervaren, afwezig, tiranniek en zelfs corrupt. Voor anderen is het de raad van beheer die onervaren is of haar macht misbruikt. Nóg anderen zijn van mening dat de gemeenschappelijke lasten onterecht en te hoog zijn.

Het hoeft dan ook niet te verbazen dat de nieuwe wet die op 1 september van dit jaar van kracht werd, het concept ‘mede-eigendom’ tracht te “moderniseren en de transparantie rond het beheer ervan wil verhogen.”(* Wet van 2 juni 2010, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 28 juni 2010) We mogen gerust spreken van een kleine revolutie. In dit korte artikel kunnen we onmogelijk ingaan op alle wijzigingen. Toch willen we u niet onthouden van de belangrijkste hervormingen.

1. De verordeningen omtrent mede-eigendom

1.1 Een objectievere berekening van de gemeenschappelijke lasten

Mijn appartement ligt op het gelijkvloers. Is het dan normaal dat ik hetzelfde aandeel in de gemeenschappelijke lasten voor de lift moet dragen dan de eigenaars die op de hoogste verdieping wonen? De vroegere wet gaf geen duidelijk antwoord op die vraag. Voortaan zullen de gemeenschappelijke lasten worden berekend op de waarde van elk appartement, of in functie van de respectievelijke benutting van de gemeenschappelijke ruimten voor elke flat.

1.2 De invoering van een submede-eigendom voor die gedeelten van het gebouw die niet voor iedereen toegankelijk zijn

De mede-eigenaars die rechtstreeks betrokken zijn met die submede-eigendom hebben er op die manier écht belang bij om de algemene vergaderingen bij te wonen. Dat was voordien niet het geval als er moest gestemd worden over die gedeelten van het pand waarmee ze in feite niets te maken hadden.

2. De algemene vergadering

2.1 Voorgezeten door een mede-eigenaar

Voor de wetgever “is het ondenkbaar dat de algemene vergadering van mede-eigenaars door de syndicus wordt voorgezeten omdat geen enkele mede-eigenaar zich kandidaat stelt.”

2.2 Een veiligere volmacht en beperktere vertegenwoordigingsmacht

De vroegere wetgeving bevatte geen specifieke bepalingen aangaande de volmacht. Het gebeurde dat een aantal blanco volmachten werd bezorgd aan de syndicus of aan een mede-eigenaar die zo in opdracht kon handelen van verschillende mede-eigenaars.

Om die redenen voorziet de nieuwe wet dat “de volmacht op naam staat van de mandataris. Ze kan algemeen of bijzonder zijn en is slechts gedurende één algemene vergadering geldig, behalve in het geval van een notariële of bijzondere volmacht.” Bijkomende beperking: “Niemand kan meer dan drie stemmingsvolmachten aanvaarden.

Een mandataris kan echter wel meer dan drie stemmingsvolmachten ontvangen indien alle stemmen samen (die van hem en zijn opdrachtgevers) niet hoger ligt dan 10 % van het totaal aantal stemmen toegekend aan het geheel van de mede-eigenaars.”

2.3 Het recht om punten op de agenda te plaatsen

Tot vóór de nieuwe wet ging de syndicus niet altijd in op de vraag van een mede-eigenaar om een specifiek punt op de agenda van de algemene vergadering te zetten. De nieuwe wet voorziet dat één of meerdere mede-eigenaar(s) op elk moment de syndicus kan/kunnen informeren van de punten die hij/zij in de agenda wil(len) inschrijven.

We wijzen er ook op dat de syndicus voortaan niet meer ten onrechte kan beweren dat hij uitnodigingen heeft verstuurd, en dat de mede-eigenaars evenmin kunnen ontkennen dat ze die hebben ontvangen. Want de nieuwe wet legt, behoudens anders overeengekomen, immers een verzending per aangetekend schrijven op.

2.4 Het statuut van onthoudingen

Het statuut van onthoudingen zorgde lange tijd voor discussies. Moesten die stemmen als negatief of als positief beschouwd worden? De nieuwe wet brengt uitsluitsel: “Onthoudingen, blanco en ongeldige stemmen worden niet beschouwd als stemmen die meetellen voor de vereiste meerderheid.”

2.5 Bij het in gebreke blijven van de syndicus kan een mede-eigenaar een vergadering samenroepen

Eén of meerdere eigenaars die ten minste 20 % van de stemmen bezitten, kunnen de syndicus vragen een algemene vergadering te organiseren. De wet handhaaft die regel, maar voorziet dat “indien de syndicus geen gevolg geeft aan die vraag, een van de mede-eigenaars die de opdracht gaf, zelf de algemene vergadering kan bijeenroepen.”

3. De syndicus en de Raad van Mede-eigendom 3.1 Geschreven stukken en verzekering verplicht

Niet elke syndicus werkt aan de hand van geschreven stukken, wat wel eens voor juridische onzekerheid zorgde. In de nieuwe wet wordt zulks verplicht. Bovendien moet de syndicus een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten.

3.2 Inkorting van de duur van het mandaat van de syndicus

De syndicus werd voor een hernieuwbare periode van 5 jaar aangesteld. Die periode werd teruggebracht tot 3 jaar. Het mandaat kan enkel worden vernieuwd mits expliciete goedkeuring van de algemene vergadering.

3.3 Een Raad van Mede-eigendom (de vroegere raad van beheer)

Voordien stond de raad van bestuur de syndicus bij en controleerde ze zijn beheer. De auteurs van de nieuwe wet gingen ervan uit dat beide functies moeilijk verenigbaar zijn. Voortaan kan de algemene vergadering in het geval van minstens 20 appartementen de oprichting en samenstelling van een Raad van Mede-eigendom goedkeuren. Die raad bestaat uitsluitend uit mede-eigenaars wier enige opdracht bestaat uit erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert.

3.4 Beheer van de middelen en de boekhouding

Er zijn bijna net zoveel boekhoudingen als mede-eigenaars. Er worden geen boekhoudkundige normen opgelegd. De huidige wet verduidelijkt dat “in de mate van het mogelijke de beschikbare middelen integraal op verschillende rekeningen moeten worden geplaatst, waaronder verplicht één aparte rekening voor de werkingskosten en één aparte rekening voor de reserves.” De rekeningen van de vereniging van mede-eigenaars moeten eveneens duidelijk, nauwkeurig en gedetailleerd worden bijgehouden volgens een minimaal boekhoudplan.

3.5 De keuze van een aannemer voor belangrijke werken

De algemene vergadering bepaalt het bedrag van de aanbestedingen en contracten. Op basis daarvan moeten verschillende firma’s worden aangeschreven. Om “verdachtmakingen ten aanzien van de syndicus” te kunnen uitsluiten, moet die verschillende offertes kunnen voorleggen op basis van een vooraf opgesteld lastenboek.

4. Gerechtelijk beroep

Er werden een aantal nieuwigheden ingevoerd. Zonder in detail te treden, vermelden we dat:

– de berekening van de termijn waarbinnen een mede-eigenaar een beslissing kan aanvechten, eindelijk werd verduidelijkt.
– de gerechtelijke kosten ten laste van een mede-eigenaar die tegen de vereniging optreedt, anders worden berekend. Aangezien een mede-eigenaar gemeenschappelijke lasten betaalt, zou hij bij het aanspannen van een geding tegen de vereniging van mede-eigenaars een deel van de procedure tegen hem financieren, wat paradoxaal is. Indien de eiser in het gelijk wordt gesteld, hoeft hij voortaan niet meer mee te betalen aan de honoraria en uitgaven in het kader van de procedure.

5. De verkoop van een appartement

De nieuwe wet ziet erop toe dat kandidaat-kopers degelijk worden geïnformeerd. In het vooruitzicht van de verkoop van een appartement moet de aangestelde notaris, elke professionele tussenpersoon (zoals de vastgoedmakelaar) of de verkoper op eigen kosten een aantal gegevens doorspelen aan de koper (werkingsmiddelen en reserves, achterstallen en procedures, recente verslagen van vergaderingen, kopie van de laatste balans,…), en dat vóór de ondertekening van de overeenkomst (of in voorkomend geval vóór het uitbrengen van het bod).

6. Meer notariële plichten

Tot op heden moest de notaris die belast is met de verkoop van een eigendom, slechts enkele inlichtingen bij de syndicus opvragen per aangetekend schrijven. De nieuwe wet breidt die informatieplicht sterk uit. Zo is de notaris met name verplicht de syndicus op de hoogte te houden van de datum van het verlijden van de akte, hem te laten weten om welk appartement het precies gaat en de identiteit en het adres van de betrokken partijen vrij te geven.

Tot besluit wijzen we op een vaak voorkomend probleem: sommige mede-eigenaars betalen hun lasten niet, waardoor het budget van het mede-eigendom uit evenwicht raakt. Bij de ondertekening van de authentieke akte moet de notaris op de verkoopprijs de gebruikelijke en buitengewone lasten die nog verschuldigd zijn door de verkoper, inhouden. In voorkomend geval moet de notaris de bevoorrechte schuldeisers, de hypothecaire schuldeisers en diegenen die hem op de hoogte hebben gebracht van een beslaglegging of schuldoverdracht, vooraf uitbetalen.

Indien de verkoper de achterstallen aanvecht, wordt de syndicus daarvan door de notaris op de hoogte gebracht via een aangetekend schrijven, en dat binnen de drie werkdagen volgend op de verkoopakte.
In het geval van een bewarend beslag of een uitvoerend beslag binnen de twaalf werkdagen na ontvangst van hoger vermelde akte, kan de notaris het bedrag van de door de verkoper verschuldigde achterstallen geldig uitbetalen. Die inhouding van lasten vormt een opmerkelijke nieuwigheid.

7. Besluit

Sinds 1 september 2010 – de datum waarop de nieuwe wet van kracht werd – zien alle mede-eigenaars van flatgebouwen hun rechten en plichten aangepast. De bekommernis van de wetgever is duidelijk: de wijzigingen zijn bedoeld om te komen tot meer transparantie en moderniteit. Tegelijk wordt meer gelijkheid tussen de verschillende partijen nagestreefd.

Philippe Van Someren

Niet gevonden wat je zocht?

Probeer het nogmaals in onze zoekmachine.

Gerelateerde artikels